『壹』 物業公司應向業主宣傳哪些物業知識
什麼是物業 所謂物業,是指已建成並具有使用功能和經濟效用的各類供居住和非居住的房屋,及與之相配套的設備,市政、公用設施,房屋所在的土地與附屬的場地、庭院等。
該詞譯自英語Property或estate,由香港傳入沿海、內地,其在國外,特別是在東南亞地區是作為房地產的別稱或同義詞而使用的。
物業根據其用途可分為:住宅、寫字樓、商場、酒店旅館、工業廠房等等
誰來行使物業管理權 住宅區的物業管理權由業主通過業主大會及物業管理委員會行使而得以實現。
所謂業主,一般指住宅區內房地產產權人和使用人,或商業大廈、工業區等物業的所有權人。業主大會由本住宅區或物業的業主組成。住宅區交付使用且入住率達到50%以上時,區房地產管理部門應會同開發建設單位及時召集第一次業主大會。業主可委託代理人出席業主大會,不滿18周歲的業主由其法定代理人出席。
業主大會有如下職權:①選舉、罷免物業管理委員會的組成人員;②監督管委會的工作; ③聽取和審查管委會的工作報告;④決定住宅區(或其他物業)內關於業主利益的重大事項;⑤修改業主公約;⑥改變和撤銷管委會不適當的決定;⑦批准管委會章程。
物業管理如何服務
物業管理的根本宗旨,是為全體業主和用戶提供及保持良好的生活、工作環境,並盡可能滿足他們的合理要求。
在實際操作中,物業管理服務按物業工程周期可分為兩部分,即交付使用前和交付使用後兩方面服務。
物業交付使用前,管理公司的服務對象主要是大業主,即發展商或投資商。此階段的服務內容包括:
1、從物業管理的角度,就樓宇的結構設計和功能配置提出建議 ;
2、制定物業管理計劃包括計算機管理份額;
3、制定的物業管理組織架構;
4、制定物業管理工作程度並提供員工培訓計劃 ;
5、制定第一年度物業管理財物預算;
6、參與工程監理 ;
7、參與設備購置 ;
8、參與工程驗收;
9、擬定物業管理文本 ;
交付使用後的物業管理服務對象就是全體業主和用戶,基本內容通常包括以下幾個方面:
1、房屋及設備維修保養;
2、房屋保險事宜;
3、保安服務;
4、清潔服務 ;
5、綠化環境保養 ;
6、緊急事故處理 ;
7、 處理業主投訴;
8、財務管理 。
根據業戶要求還可提供一些有償服務,如:代理租售業務、戶內維修、清潔服務、送餐郵遞及其他商務服務等等。
業主的權利與義務 根據《物業管理條例》,業主在物業管理活動中享有下列權利:
(一)按照物業服務合同的約定,接受物業管理企業提供的服務;
(二)提議召開業主大會會議,並就物業管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;
(四)參加業主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業主委員會委員,並享有被選舉權;
(六)監督業主委員會的工作;
(七)監督物業管理企業履行物業服務合同;
(八)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
同時,業主在物業管理活動中,應履行下列義務:
(一)遵守業主公約、業主大會議事規則;
(二)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業服務費用;
(六)法律、法規規定的其他義務。
物業管理的常見糾紛
目前,物業管理中存在的問題主要有以下表現:
1、沒有成立正規的物業管理公司,造成物業管理水平低,服務質量差;
2、公用設施專用基金不落實,造成小區公用設施的維修、興 建、保養等問題難以解決;
3、制度不健全,管理秩序混亂;
4、管理者與業主之間權責利不明確,影響小區物業管理的正常進行;
5、亂收費現象嚴重。
財產受損應由物業公司賠償嗎 目前,有些業主的家中財產被盜之後,要求物業管理公司進行賠償。他們認為,既然自己向物業管理公司交納了管理費,那麼,財產一旦損失,物業管理公司就應負賠償責任。這種理解是不正確的。
首先,物業管理公司收取的管理費是為業主提供服務的成本報酬,既不是業主財產的保管費,也不是財產的保險費。
其次,物業管理中的保安工作也只是配合居委會、公安機關搞好治安防範,其主要職責是維護區域的公共秩序,而不是為某單個業主看家守財。物業管理公司的保安能力是有限的,從客觀上並無法完全杜絕盜竊案件的發生。可以說小區保安人員的配備及其工作,已經阻止或避免了許多案件的發生,把案件降到最低限度,作為服務對象的業主已從中受益。
只要物業管理公司履行了其應盡的管理義務,業主的賠償要求便與理相悖、於法無據,理所當然被物業管理公司拒絕。
當然,若由於物業管理公司存在管理疏忽,而導致了盜竊案件的發生,則其應當根據過錯程度,承擔相應的賠償責任。
住宅質量問題的投訴
房產出現問題,意味著有形財產即時縮水,如何減少縮水率?思考可行性對策和尋找有效途徑顯得尤為重要。因此,以下兩大要點,可令你節省投訴的成本,大大提高成功率。
要點一:保修期內外,投訴途徑有別
上海市住宅發展局信訪辦的有關負責人提醒廣大業主,應該根據上海市新建住宅質量保證書的有關規定維護自己的權益。他提醒說,在正常使用情況下,住宅的不同部位保修期也不同:
1、住宅的地基基礎工程和主體結構工程,為設計文件規定的該工程的合理使用年限;
2、屋面防水工程、衛生間和外牆面防滲漏,為5年;
3、門、窗安裝密封,不出現翹裂,為2年;
4、牆面、頂棚抹灰層不脫落,為2年;
5、電器管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程,為2年。
業主在了解了住宅不同部位的不同保修年限後,應知曉房屋質量保修期內、外質量的不同管理部門及投訴接待機構。據該負責人介紹,住戶入住後,屬保修期內的有關住宅質量的投訴,開發商若不及時實地查看,妥善處理,業主可進一步投訴市建設工程質量監督總站及各區分站。
超過保修期的,由住戶向物業公司報修,物業公司若不及時加以修復的,業主可投訴市房屋土地資源管理局房屋質量管理處及投訴中心,各區房屋質量管理科及投訴中心。
『貳』 辦公樓物業服務內容(高分懸賞)
一)為業戶及客戶提供一個安全,舒適、快捷的工作環境,
(二)確保寫字樓功能的正常發揮
(三)使物業保值增值
(四)應與《全國物業管理示範大廈標准及評分細則》要求相符合
寫字樓物業管理的內容
(l)物業管理企業與業主或大廈業主委員會簽訂物業服務合同,明確責、權、利關系,並制定業主公約或用戶公約。
(2)制定物業管理方案,草擬寫字樓各項管理制度、服務質量標准、物業服務收費標准、各工作崗位考核標准、獎懲辦法等。
(3)根據業主或投資者投資這類物業的意向,是業主自用還是出租或部分自用部分出租,是一個客戶還是多個客戶佔用一幢寫字樓,是單用途還是多用途等具體『情況,成立大廈業主委員會。
(4)根據寫字樓不同的標准和各部分的用途,編寫物業管理維修公約,計算樓宇各部分所佔的管理份額,使各單位使用者公平地負擔管理費及管理專項維修資金的支出。
(5)物業管理企業根據寫字樓的特點及周邊環境制定出爭創全國或省、市、自治區物業管理示範大廈的規劃與具體的實施方案並落實到各部門。
(6)按照有關規定,做好寫字樓的接管驗收工作。
(二)租售營銷服務
為了使寫字樓保證較高的出租售和較高的收益,物業管理公司必須做好營消服務,寫字樓營消的市場調研和營消計劃制定,整體形象設計、宣傳推介,引導買租客戶考察物業,與客戶的聯絡、談判、簽約,幫助客戶和業主溝通等均屬於寫字樓的營消推廣服務范疇。
(三)寫字樓的商務服務
寫字樓一般設有商務中心,是物業管理公司為了方便客戶,滿足客戶需要而設立的商務服務機構。
1、硬體配置
寫字樓的商務中心應配備一定的現代化辦公設備,商務中心設備的配備,可根據服務項目的增加而逐步添置,商務中心設備的正常使用和保養,是服務保障的前提條件。
2、服務要求
客戶對商務中心服務質量的評價,是以服務的准確、周到、快捷為出發點。商務中心工作人員在提供服務時,應了解清楚客戶所需服務項目、服務時間及服務要求,向客戶講明收費標准,准確、迅速地完成服務項目。
寫字樓商務中心的服務項目應根據客戶的需要進行設置,主要包括以下服務內容
(1)各類文件的處理、列印服務。
(2)長話、傳真、電訊、互聯網服務。
(3)郵件、郵包、快遞等郵政服務。
(4)商務咨詢、商務信息查詢服務。
(5)商務會談、會議安排服務。
(6)電腦、電視、錄像、幻燈等設備的租賃服務。
(7)臨時辦公室租用服務。
(8)翻譯服務。
(9)報刊、雜志訂閱服務。
(10)文件、名片等印刷服務。
(11)客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等。
(12)秘書培訓服務。
(四)寫字樓的前台服務
在寫字樓市場的意箏百遍目數化的今天,誰能為客戶提供更好的服務,誰就能夠擁有更多的客戶,誰就能夠在寫字樓市場的競爭中立於不敗之地。寫字樓的前台服務主要項目有:
(1)鑰匙分發服務。
(2)問訊、引導服務和留言服務。
(3)物品寄存服務。
(4)信件報刊收發、分揀、遞送服務。
(5)行李搬運、寄送服務。
(6)出租汽車預約服務。
(7)提供旅遊活動安排服務。
(8)航空機票訂購、確認服務。
(9)全國及世界各地酒店預定服務。
(10)代訂餐飲、文化體育節目票務服務。
(11)文娛活動安排及組織服務。
(12)外幣兌換。
(13)花卉代購、遞送服務。
(14)洗衣、送衣服務。
(15)代購清潔物品服務。
(16)其他各種委託代辦服務。
(五)房屋建築及附屬設備設施的維修養護和管理
寫字樓建築的維修養護和住宅、商廈等其他類型物業的做法基本相同,要求做到大廈棟號、樓層有明顯引路標志,無違反規劃私搭亂建,大廈外觀完好、整潔,保證房屋的完好率和維修及時率、合格率,並建立回訪制度和回訪記錄。
物業管理公司還應監督業主和使用人對寫字樓進行的二次裝修,將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主和使用人,以確保樓宇結構和附屬設施、設備不受破壞。
2設備設施使用管理及維修養護
寫字樓的設備先進,智能化程度高,對維修養護和使用管理要求較高,所以,設備設施使用管理及維修養護是寫字樓物業管理的一項重點內容。《全國城市物業管理優秀大廈標准及評分細則》關於大廈設備管理的要求遠遠多於和高於一般住宅小區的管理標推。為了保證設備能夠良好地正常地運行,延長設備的使用年限,應制定嚴格的設備養護和維修制度,下功夫做好設備的日常養護、檢修工作,不能坐等報修。此外,設備管理人員應實行24小時值班制度,以最短時間內處理突發運行故障。
(六)環境保潔與綠化美化服務
1.保潔服務
標項額天後應實行標准化清掃保潔,制定完善的清潔細則,明確需要清潔的地方,所需清潔次數、時間,由專人負責檢查、監督。設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設備。寫字樓的清潔衛生服務項目包括寫字樓公共區域、走廊及通道的清潔,外牆的定期清潔,空調機房、變電房、樓層配電室清潔,電梯清潔保養,消防設備的清潔,供水、排水、泵房系統及其設備的清潔,公共照明設備的清潔,公共洗手間清潔,垃圾房的清潔,寫字樓外圍區域的清潔,停車場清潔服務,寫字間內大清掃服務,清洗地毯服務,各類石材地面打蠟、拋光服務,汽車、摩托車、自行車的清洗以及其他清潔衛生服務項目。
2、綠化美化服務
寫字樓內外的綠化、美化管理也是寫字樓物業管理的日常工作內容之一。綠化美化管理既是一年四季日常性的工作,又具有階段性的特點,必須按照綠化的不同品種、不同習性、不同季節、不同生長期,適時確定不同的養護重點,安排不同的落實措施,保證無破壞、踐踏及隨意佔用綠地現象。
(七)安全管理服務
1、保安服務
(1)制定全面的保安工作計劃,建立有效的保安制度,消除一切危及或影響業主與使用人生命財產和身心健康的外界因素。
(2)根據大廈平面布局和總面積、幢數、出入口數量、公共設施數量、業主及客戶人數,配齊保安固定崗和巡邏崗的位置與數量。
(3)確定保安巡邏的崗位和路線,做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結合,特別注意出入口、隱蔽處、倉庫、停車場(庫)等處。
(4)建立24小時固定值班、站崗和巡邏制度,做好交接班工作。
(5)完善閉路電視監控系統,在主要人口處、電梯內、貴重物品存放處及易發生事故的區域或重點部位安裝閉路電視監視器,發現異常及時採取措施。
2.消防管理
(1)建立完善的消防管理組織。建立公司總經理、部門經理、班組長3級防火組織,並確立相應的防火責任人。組建以保安部人員為主的專職消防隊伍和由物業管理公司其他部門工作人員、業主、客戶組成的義務消防隊伍。
(2)根據《中華人民共和國消防條例》的規定,制定防火制度,明確防火責任人的職責,制定防火工作措施,從制度上預防火災事故的發生。將防火責任分解到各業主、客戶單元,由各業主、客戶擔負所屬物業范圍的防火責任。
(3)進行消防宣傳。宣傳的形式有消防輪訓。利用標語或牌示進行宣傳,發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有消防工作的原則、消防法規和消防須知。定期組織消防演習。發動大家,及時消除火災苗頭和隱患。
(4)配備必要的消防設備設施,建立消防管理檔案。
(5)定期組織及安排消防檢查,根據查出的火險隱患發出消防整改通知書,限期整改。
(6)制定滅火方案及重點部位保衛方案,明確火災緊急疏散程序。做好疏散的准備工作,人員疏散為主為先,轉移危險品、搶救貴重財產在後。
3、車輛進出與停車服務
主要是做好停車場(庫)各方面的管理工作,加強車輛進出與停車的引導服務和及時疏導來往車輛,使出入寫字樓的車輛井然有序,保證車輛及行人的安全。
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省級機關辦公樓(區)物業管理服務內容及收費參考標准
序號 項目與服務內容 服務標准 收費標准
(元/月/平方米) 備注
一 房屋及維修管理 1、確保辦公樓(區)房屋的完好和正常使用。
2、及時完成各項零修任務,零修合格率100%,一般維修任務不超過24小時,並建立回訪記錄。 0.30-0.60元 建築面積包括辦公樓及附屬建築物,下同。
物業管理單位為保持辦公樓(區)完好,及時完成有關維修任務,做好房屋維護管理工作。
二 給排水設備運行維護 1、建立正常供水管理制度,保障水質符合國家標准、防止跑、冒、滴、漏,對供水系統管路及設備進行日常清潔衛生並定期清洗消毒。
2、定期對排水管進行清通、養護及清除污垢,保證室內外排水系統通暢。
3、及時發現並解決故障,零維修合格率100%,故障排除不過夜,做好節約用水工作。 0.30-0.50元
對辦公樓(區)室內外給排水系統的設備、設施,如水泵、水箱、氣壓給水裝置,水處理設備、消防栓、管道、管件、閥門、水嘴、衛生潔具、排水管、透氣管及疏通、水封設備、室外排水管及其附屬構築物等正常運行使用進行日常養護維修。
三 供電設備管理維護 0.40-0.80元
對辦公樓(區)供電系統高、低壓電器設備、電線電纜、電氣照明裝置等設備正常運行使用進行日常管理和維護。 1、供電范圍內的電器設備儀器儀表定期巡視維護和重點檢測,建立設備檔案、台帳、維修記錄,做到安全、合理、節約用電。
2、建立嚴格的配送電運行制度、電氣維修制度和配電房管理制度,供電和維修人員必須持證上崗。
3、建立24小時運行維修值班制度,及時排除故障,零維修合格率100%。
4、加強日常維護檢修,公共使用的照明、指示燈具線路、開關要保障完好,確保用電安全。
5、管理和維護好避雷設施和辦公樓(區)燈光亮化等設施。
四 電梯運行維護 1、建立電梯運行管理、設備管理、安全管理制度,電梯按規定時間運行,安全設施及附屬設施完好,轎廂、井道保持清潔。
2、嚴格執行國家有關電梯管理規定和安全規程,電梯准用證、年檢合格證、維修保養合同完備,定期進行維修保養。
3、電梯出現故障,接到報修後維修人員應在20分鍾內到達現場搶修,及時排除故障。 8層以下(含8層)
800元/月/梯
8層以上每層加10-20元
電梯運行管理和結機房設備井道系統轎廂設備進行的日常運行管理和養護。
五 空調系統運行維護 1、建立空調運行管理制度和安全操作規程,保證空調系統安全運行和正常使用,運行中無超標噪音和嚴重漏滴水現象。
2、定期檢修養護空調設備,保證空調設備、設施處於良好狀態。
3、空調系統出現運行故障後,維修人員應及時到達現場維修,並做好記錄,零維修合格率100%。 0.30-0.50元 其它類型空調設備的維修,根據本單位情況協商確定服務內容、質量和收費標准。
集中空調系統的運行管理及冷水機組,水泵、風機盤管、熱交換器、管道系統、各種閥類、采氣裝置和各類風口、自動控制系統等設備的日常養護維修。
六 消防系統維護 1、嚴格執行消防法規,建立消防安全管理制度,搞好消防管理工作,確保整個系統處於良好的狀態。
2、定期檢查保養消防設備,維保質量達到消防要求,保證系統開通率及完好率。
3、每月對消防設備定期檢查一次,重大節日增加檢查次數,有故障時,維修人員應及時到場。
4、經常組織義務消防員的培訓和演習。
5、確保整個消防系統通過消防部門的消防年檢,取得年檢合格證。 0.10-0.30元
對火災自動報警系統;自動噴淋系統;室內滅火栓;排防煙系統;安全疏散、應急系統;防火門系統;二氧化碳等滅火系統進行日常管理和養護維修。
七 環境衛生管理 1、建立和落實環境衛生管理制度,環衛設施齊備。
2、實行標准化清掃保潔,專人負責檢查監督樓梯、扶手、大廳、走廊、電梯間、茶水間、地下室、天台、內外牆面、停車場(庫)、道路等,所有公共區域保持清潔,不得堆放雜物,無廢棄物、污漬,衛生間潔凈無異味。
對辦公樓(區)公共場所和周圍環境定期進行預防性衛生消殺。垃圾實行袋裝化,及時清運,確保辦公樓(區)和衛生包干區容貌整潔。 0.40-0.60元
辦公樓(區)內樓梯、大廳、走廊、天台、電梯間、衛生間、茶水間、公共活動場所、樓宇外牆等所有公共場地的日常清潔保養,垃圾等廢棄物清理和化糞池清掏等。
八 除「四害」管理和衛生消毒 1、採取綜合措施消滅老鼠,鼠密度用粉跡法測定不得超過5%,用鼠夾法測定不得超過1%,鼠征陽性房間不得超過2%。
2、嚴格控制室內蒼蠅孳生地,辦公室、大廳、走廊、餐廳、廚房、車庫及室內公共部分都應達到基本無蠅。
3、採取綜合措施殺滅蟑螂,房間蟑螂侵害率不得超過5%,有蟑螂房間的成蟲數不超過5隻;有蟑螂未孵化卵莢的房間不得超過2%,有卵莢平均數不得超過2個。
4、嚴格控制室內外蚊蟲孳生,逐步做到有蚊房間的蚊數不得超過3隻。
5、在化學防治中,注重科學合理用葯,不使用國家禁用的葯品。 0.10-0.40元/次/平方米 除「四害」和衛生消毒工作可根據本單位的具體情況與防疫及有關部門雙方協商確定服務內容、要求和收費標准。消殺按實際面積計算,葯品費另收。
滅鼠、滅蚊、滅蠅、滅蟑螂達到全國愛衛會規定的標准。科學有效地進行衛生消毒。
九 綠化管理 1、植物配置合理、綠地充分,無裸露土地。
2、花草樹木生長正常,剪修及時,無枯枝死權及病蟲害現象。
3、綠地管理和養護措施落實,無破壞、踐踏及隨意佔用現象。 0.20-0.40元 辦公樓(區)花卉擺放養護及節假日裝飾等美化服務,根據機關要求由雙方協商確定服務內容和收費標准。
辦公樓(區)樹木、花草、綠地及「門前」規定區域綠地的日常養護和管理。
十 傳達、保安、秩序管理 1、建立辦公樓(區)傳達、保安、車輛、道路及其公共秩序等管理制度並認真落實,確保正常工作環境和辦公樓(區)安全。
2、嚴格驗證、登記、杜絕閑雜人員進入辦公樓(區),環境秩序良好。
3、維護和保證防盜、防火等報警監控設備的正常運行,對辦公區的安全狀況實行24小時監控,做好安全防範和日常巡視工作,及時發現和處理各種事故隱患,迅速有效地處置突發事件。
4、道路暢通,各種車輛停放有序。 0.40-0.70元
辦公樓(區)來人來訪的通報、證件檢驗、登記等;防盜報警監控設備運行管理。門衛、守護和巡邏,公共秩序維護,治安及其它突發事件處理等道路交通管理,機動車和非機動車停放管理等。
十一 會議服務 1、建立會議室管理制度,制定會議服務規程並認真落實。
2、做好會議室的音響服務,保證開水供應並定時續水,保持室內整潔。 1元/半天/平方米 貴賓接待室、多功能廳、禮堂等場所,根據本單位情況協商確定服務內容、質量和收費標准。
會議的音響保障、開水供應、保潔等服務。
十二 代辦性服務 1、根據機關委託的要求,保證報刊征訂和報刊、郵件、匯款分發及時准確,按時完成各項代收代繳任務。
2、根據有關規定和標准收費和繳費,計數准確,各種收費憑證齊全。 總額1%
受機關委託,為機關代辦報刊征訂和郵件收發,代收代繳房租、電話、水、電、氣費等公共繳費服務。
十三 其它項目
辦公樓(區)報警監控設備、樓宇自控設備、通訊設備、衛星接收設備、網路設備等的管理維護維修及特約服務項目等,由各部門按照《江蘇省省級機關辦公樓(區)物業管理服務收費的指導意見》精神,參照國家、省、市有關規定,根據本單位情況雙方協商確定服務內容、質量和收費標准。
十四 社會物來管理企業進行管理
以招標方式聘用社會物業管理企業承包機關辦公樓(區)物業管理服務部門,由雙方根據市場調節確定物業管理服務內容、質量和價格。
『叄』 在大廈物業管理哪些細節需要改善和提高
提升服務,關注入駐業主的需求,與業主多溝通,業主提出的要求、報修維護要及時解決。在管理上可以試試使用雲家佳物業管理平台,可以進行樓棟每一戶的管理,管理入駐遷出,車位管理、繳費管理、報修等等,有助於及時了解住戶需求,及時為住戶提供服務。
『肆』 杭州新傳媒產業大廈物業電話多少
你需要在當地去咨詢了解或者打114查詢。
杭州新傳媒產業大廈物業電話多少?
『伍』 海淀大街38號 銀科大廈 物業聯系方式是什麼 我想要在大廈一層搞一個展覽活動 如何聯繫到物業管理人員
銀科大廈的物業管理方是 北京銀達物業管理有限公司
你可以直接去銀科大廈物業服務處,和物業經理洽商合作事宜。
物業電話是六二六二五五五八
『陸』 如何成功騙過大廈物業進入大廈推銷產品(我是正規公司產品非野戰)
呵呵,你這樣做豈不是害了人家物管公司的工作人員。人家工作本來就辛苦,工資也不高,還讓你違反規定進入大樓推銷產品,人家扣了工資,你心裡好受呀。告訴你,銀行辦公樓是金融重地,閑雜人等是不允許隨意進入的,沒報警都算好的了。你實在要做推銷,就在大樓下停車場等著呀,人家銀行下班了,領導都是要開車回家的嘛。