『壹』 社區商業怎麼和大型購物中心競爭
決勝最後一公里！看社區型商業「圍剿」大型購物中心
最近商業地產圈裡的新聞不少，世茂正在與福晟集團進行洽談，擬收購福晟手中的項目資產包，並初步選定了部分項目，當日福晟國際的盤中股價立馬上漲30%；而不久前的深圳市羅湖區蓮塘路，出現了以往很少見的擁堵現象，造成擁堵的「始作俑者」是當天開業的盒馬里·歲寶，這是盒馬與深圳歲寶聯手打造的首個「線上線下統一管理」的數字化購物中心，也是盒馬全國首個社區Mall；更有甚者，隨著5G的商用試點鋪展開來，全國無數的大中型商業綜合體也都紛紛設立5G體驗館，竭盡所能的和運營商、各大主力店品牌聯手打造5G商業熱點，目的自然是吸引和刺激消費。
顯而易見，隨著開發商們建造越來越多的購物中心，管理團隊也自然需要努力爭取更多的市場份額，同時需要更努力的保持住原有的市場份額。但是，隨著國民經濟增速減緩、消費者縮減開支，購物中心的行業競爭也已經進入了白熱化階段，所以也是各出奇招，異常激烈。
「大鱷合體」、「異業合作」、「爭搶熱點」，在這些航母級或擁有航母級背景的商業地產大咖們八仙過海各顯神通的時候，社區型商業，這一原來並不十分凸顯的商業地產類型，愈發耀眼的進入了人們的眼簾，在消費型市場中的位置也日趨重要。那麼，一直號稱要打通與消費者最後一公里的社區型商業，如何在百舸爭流中殺招決勝，上演一出「圍剿」大型購物中心的精彩戲碼呢？
圍剿殺招之一：四大長期戰略目標
4個關鍵詞：盈利能力、融入商戶、聯合推廣、服務社區
簡單來說一句話：不斷提高社區購物中心的盈利能力，不斷努力讓更多商戶融入到社區商業中來，不斷增加願意與商管運營者一起積極主動、聯合推廣並支付一定費用的商戶，不斷積極配合社區、服務社區。
當然，為了不斷提高社區商業的盈利能力，商管運營方必須定期評估商戶的業績，必須了解每個商戶的承租能力，根據業態布局來制定長期發展戰略，努力保留長期商戶的同時積極尋找潛在目標商戶，讓商戶，不僅僅只是商戶，讓他們更多可能的融入到社區商業的發展中來，將承租商戶的定位和思維，轉變提升為共榮共贏的大團隊一體化定位和思維，活動一起做，推廣一起來，費用一起擔，商業一起火，同時，讓整個社區商業，作為社區的支持者和好夥伴，成為社區居民們的好鄰居和好朋友。正如湖南潤和城商管旗下的社區商業中心「潤和彩虹Mall」,這家位於長沙市望城區金星北路的社區型商業，不再以傳統的促銷購物來吸引消費者，而是打出金星北市民的「好鄰居」、「好幫手」、「會客廳」等服務社區和居民的經營理念和目標定位，以有溫度的人文情懷，將體驗式消費擬人化、家庭化、場景化，來滿足社區及社區居民們的日常所需，將整個社區商業的服務范圍提升到了整個金星北片區，因為社區和社區居民，正是社區型商業中最最寶貴的資產。
圍剿殺招之二：人口老齡化 助力社區商業發展
我國人口老齡化的加速已是不爭的事實，而且日趨老齡化的人口結構，註定成為我國居民結構的重要組成部分，也無疑給了社區型商業更多更好的未來發展空間。
何出此言？根據消費者調查數據顯示，絕大多數消費者對於日常消費購物的選擇以交通便捷性為主要考量，而老齡化人口的結構佔比增大，更會助力這一選擇考量，社區型購物中心也正好契合這一需求，同時，社區型商業運營風險更低、投資回報周期更短、消費者消費頻率較高，所以大部分開發商認為社區型商業必將是未來的發展趨勢。
進一步分析，隨著全球人口的老年化（從全球角度來說，41歲至45歲的人群佔全球總人口的39%）和人們購物時間的縮短，商業運營方必須重新將重心放到打造滿足核心市場需求的營銷活動上來，而不是舉辦大型活動，所有的促銷宣傳活動必須要為商家產生銷售業績，否則商業將無法生存。在當下市場，社區型商業（面積9200平米至30000平米，商圈面積40000到150000的購物中心）被認為比區域型和超區域型大中型商業中心更容易生存。小體量的社區商業有更大的靈活性來迅速對市場和消費者們做出反應。由於多數社區型商業通常是一個超市或小型百貨店作為主力店，配之以一些小型零售商和必要的服務，所以它們流失主力店的可能性微乎其微。
圍剿殺招之三：本質+初心不變 讓營銷回歸營銷
營銷的本質是什麼？又有著什麼樣的初心？
關注消費者，了解消費習慣，關心消費者的在乎和喜惡，通過最低最優的成本費用，讓消費者關注你的商業，並且讓消費者為你創造長期高額的利潤。
比起大中型購物中心的大商圈大流量和隨機性，社區型商業的客流量和消費人群更加固定，更好琢磨， 他們的年齡、可支出的性收入、消費習慣和其他的心理數據等等，尤其可以更好的掌握實際消費者的比例和未消費者的比例。我們可以更好的了解消費者多久來一次我們的社區商業中心，他們來社區商業中心的首要目的是什麼，都光顧了哪些店面，停留了多久，平均消費多少，喜歡在星期幾逛街……如果經常在節假日購物，那麼什麼門店、品牌或產品，才是最優質最能吸引目標消費者群體。
如今的新媒體、自媒體如此發達和便利，我們還可以成立社區型商業的媒體圈層群等等，自己成為或者發掘KOL，還可以成立一個由社區商圈民眾所組成的討論組。討論一些關於社區商業的問題。按照觀點和意見陳述的重要性來採取行動。最終，根據這些信息和數據的反饋，來合理分配營銷預算，當考慮如何為社區型商業打造合適的活動時，主要的重心應該是滿足核心消費群體的需求，有了這樣的反饋，就可以將最優的成本花在最能起到效果的營銷活動上。前面提到的潤和彩虹Mall就是如此，以社區商業為中心，通過管理運營，先後建立了近兩千人的社區商業推廣微信群，不光是自己的社區商業和商戶 ，還覆蓋輻射了方圓三公里的商家和社區，消費者更多更好的獲知需求，商戶們更有效更快捷的發布資訊，就算不做營銷行為，沒事還可以閑話家常，彼此互動，拉近了社區商業、商戶們與消費者的距離，增強了社區商業、商戶們對消費者的粘性，提高了社區商業、商戶們對消費者的了解。由於預算的限制，社區型商業自然沒法跟大中型購物中心相比，所以重點應該放在購物的便利性和服務上，而不是品類選擇上。優先考慮上述兩個因素，那麼在當今這種無法預知、多變的經濟環境下，社區型商業就會發展得比其他類大型的購物中心更強大。
決勝最後一公里，並不是社區型商業真的要，真的會」圍剿「大中型購物中心，而是在百花齊放的商業繁華中共贏共存，大中型商業如同魚翅燕窩，自然不可多得，但社區型商業亦是一日三餐，可以細水長流，一公里之內，社區型商業的勝出，也不代表十公里內的王者，我們需要偶爾魚翅燕窩，可更離不開一日三餐，這樣多選擇，多贏面的繁華商業，才是最好的商業，才能溫暖一座城市。
『貳』 求商場主題活動策劃方案
商場主題活動策劃，首先先商場的定位，人流、消費群體分析，然後根據商場的位置和空間，設計創意主題活動，然後策劃活動的話題，元素，互動環節，參與品牌商家，最好就是做好執行細節和預算了。
『叄』 如何做好購物中心的業態規劃
一、 購物中心業態選擇與規劃原則（入門必知）
1、業種的選擇、規劃與組合步驟
業種品牌組合是商業運作中極為重要的內容。如若業態組合定位科學合理，可為商場營銷增加靚麗的賣點，有利於促進商場的銷售。反之，如果業種組合定位不符合項目所在城市商業發展現狀的實際需要，將導致項目投入運營後無法做旺，進而最終歸於失敗。
① 業種選擇
業種選擇要按照市場需求的原則來進行，而不是越大越好，品牌越響越好。要根據項目自身的定位、市場需求等來確定。
必要條件一：兩個以上主力店
必要條件二：品種功能一站到位
必要條件三：高度專業化、差異化（高度特色專業化、錯位經營差異化） ② 業種組合
商場業種組合的目標有三個：一個是給顧客生活帶來便利；一個是能滿足顧客生活必需；再有就是讓顧客買起來方便和愉悅。
一個商場中，商品的組合比率大致上可以分為普通商品60%、觀賞商品10%、利潤商品15%、並列商品15%，要製造豐富有彈性的業態組合可根據這一比例選擇相關的業種。 ③ 業種功能分布
業種的具體分布、營業場所的布置，應以便於消費者參觀與選購商品、便於展示和出售商品為前提。商場管理者應將售貨現場的布置與設計當作創造銷售（而不僅僅是實施銷售）的手段來運用。業種的功能分布有三大技巧：激發消費慾望；結合業種特點及購買規律；主力店
優先，輔助店隨後。
此外，還需重點考慮：業種品牌布局的內容，品牌組合要達到的9大效應和品牌組合步驟。
2、業態規劃原則與三大問題 業態規劃的基本原則
① 定位三原則 其一，區域環境定位：即綜合體（購物中心）要實現哪些基本的功能；其二，目標客群的選擇；其三，規模選擇：城市綜合體（購物中心）的面積、大小及橫豎向空間結構。
② 功能性選擇是業態組合規劃的基礎：位於城市中心區的購物中心，購物、餐飲、休閑娛樂等功能業態相對突出；社區型購物中心，目的性消費較強的零售類業態會比較多；郊區型的購物中心，主題性消費更強，娛樂體驗類消費業態則更加豐富。
③ 業態的相關性是確保客流動線流暢、提升總體銷售收益的重要途徑。
④ 長期租金回報能力（商家承租能力）評估是業態和品牌規劃的前提。
⑤ 空間資源的約束是我們在業態規劃中必須面對的課題
⑥ 業態組合是一個永遠的動態過程，不同時期，由於其面臨的任務與挑戰不同，業態和品牌作為實現目標的工具，必定會有所變化。 業態規劃中必須要考慮的三大問題：
① 業態的選擇：一個綜合體或是購物中心究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業態；
② 配比的問題：各業態在綜合體或購物中心中的佔比及每一業態中具體每個業種數量的多少以及相互的比例關系；
③ 落位與分布的問題：各業態在綜合體或購物中心的區位與業態之間的相互關系。 二、購物中心業態規劃指南（教你怎麼做）
制定購物中心業態方案的前提，一定是首先對項目定位的精準把握；再往前推，定位如何確定？則是對項目所處城市的背景、區域、本體開發模式選擇的分析，以及競爭機會的判斷。因此，在
做業態規劃前，宏觀的調研和分析必不可少。 1、商業業態定位市場調研計劃書
商業業態定位市場調研計劃書，主要從以下6大方面著手：
① 消費者意見調查：了解該地區消費者背景信息，消費行為習慣，對××商圈的態度，媒體接觸習慣。
② 消費群分類調查：從總體上調查××各個階層的情況，經濟狀況和經濟能力，文化和價值觀念。 ③ 商家意見調查：目前經營狀況，投資經營者投資、經營意向及需求，投資、經營者價位承受力。
④ 消費品批發市場調查：了解商業規劃方向、經濟特徵和發展趨勢；對現有城市商業格局和現有商圈進行分析；商場、超市及中檔以上店鋪數量及分布狀況；經營面積、檔次；店鋪性質；商鋪主營商品類別。
⑤ 商圈調查：商圈概況（人口、交通及相關基本信息）；商業產業結構及整體經營狀況；規劃及發展趨勢。
⑥ 潛在客戶訪談：了解潛在客戶（個體商戶、主力店、大型商業機構）對產業物業的需求特徵。
2、業態組合與比例配製
根據項目整體定位確定項目功能定位及業態組合，並根據項目樓層分布實際情況變更。變更指南如下：
① 付租金能力強、小面積的商家可規劃在商業價值高的區域，如銀行、麵包屋、西式快餐廳等； ② 付租金能力差、大面積的商家可規劃在商業價值低的區域，如超市、傢具家居、大型餐飲； ③ 隨機性消費業種規劃在昭示性強的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等；
④ 目的性消費業種規劃在昭示性弱的位置，如美容美發、大型餐飲、KTV、影院等； ⑤ 餐飲等商家環繞湖景分布，利用景觀資源提升租金水平；
⑥ 主力店及次主力店所佔面積比例佔60%左右；
⑦ 餐飲及休閑娛樂所佔面積比例佔30%左右。
3、業態規劃實操方法
案例一：體驗式購物中心如何規劃業態？
北京華潤五彩城業態策劃方案
五彩城是為消費者提供「一站式」服務的綜合性購物中心,是集購物、餐飲、娛樂和時尚生活體驗為一體的Living Mall。
五彩城業態規劃思路：區域商業中心有些共性的特點，如面向家庭和生活需求，也有許多不同的特點，如消費者的購物習慣、價值取向等。因此，不同的區域商業中心需要從區域客戶的功能需求、情感訴求等多方面綜合分析來規劃業態。具體從以下幾方面進行分析：
① 目標消費者社會特徵；
② 目標消費者消費行為特徵；
③ 目標消費者價值取向與情感需求；
④ 目標消費者消費功能需求。
案例二：知名產品線如何做業態規劃？（以大悅城為例）
① 上海大悅城業態規劃思路
在設定上海大悅城的業態前，首先整體上對大悅城的發展戰略與經營理念、品牌體系、集團商業地產平台（大悅城近年開業及拓展計劃）、大悅城形象店（西單大悅城），以及大悅城理念做整體梳理。
新項目概況（位置交通、區域未來前景），項目定位（定位思路、目標人群分析、項目定位核心點），大悅城發展戰略與經營理念，樓層業態分布規劃，由基本生活方式和時尚生活方式發散開，匯集相應業態。然後根據樓層特性，確定各樓層業態配置與比例。
『肆』 社區型購物中心和鄰里型購物中心的區別
感覺這個的區別不是很大吧 社區可能覆蓋的范圍廣一些 不管是社區購物還是鄰里型購物建議你都可以入駐順道嘉 順道嘉是社區平台