㈠ 酒店策劃方案
也是關於酒店的，你參考下吧
三星映月產權酒店的營銷策劃
很榮幸能參與一個樓盤的營銷策劃工作，尤其對於一名學習房地產經營與管理的大二學生來講。這次實踐使我不但對房地產營銷策劃有了深刻的感性認識，而且更豐富了自已的理論知識，這個成功個案時常在我腦中盤旋。
項目簡況
這個樓盤原來叫三星凈月潭分時度假村，已有某家廣告公司代理過，但銷售情況並不理想。三星度假村地處長春市旅遊開發區凈月潭國家森林公園內。凈月風景區是亞洲最大的人工森林，森林覆蓋率為80%，被評為國家首批4A級旅遊區，距長春市區18公里。
度假村由長春三星集團開發，佔地4萬平方米，分A、B兩個區。A區位於公園中央，環境安靜、優雅，風景迷人，開發於1999年，共有7棟別墅、兩棟會館，其中標間共78間，實行三星級酒店管理，已成功經營一年多，是整個凈月潭度假村最火爆的，2000年營業額為760萬元，每棟別墅平均營業額達38萬元，開房率達71%。B區位於公園邊緣，風景遜色於A區，在90年代初開始開發，由於當時房地產過熱，後來成了「半截子」工程，可以說成了一個死盤。隨著房地產業的回升，長春三星集團今年買下了這個「半截子」工程。B區由55棟墅組成，規劃設計是90年代初做的，非常落後，間距過近、採光私密性都很差，門窗設計都不太合理。
發展商簡介
長春三星集團股份有限公司是集房地產、家電、冷凍廚具、餐飲為一體的大型集團化公司，公司創建於1989年，十多年來在尹敬學總裁的領導下，艱苦創業，發展到今天已擁有總資產2億9千萬元，下設四個分公司，是吉林省50強民營企業。「三星製冷」譽滿吉林。1999年開始開發房地產，首個項目即三星度假村。
專業的漢橋
漢橋地產策劃公司的前身是漢橋廣告有限公司，成立於1993年，主要經營企業營銷珍斷、企業形象設計、廣告製作等業務，公司在總經理候戈的領導下日新月異，業績卓越。進入2000年後公司重新定位改造，走專業之路，專做房地產全程策劃，成為長春市第一家本土房地產全程策劃公司。接手的第一個樓盤是享譽全國的國家金獎樓盤——長春明珠，使「漢橋地產策劃」成為長春地產策劃界的一顆明星。漢橋總經理候戈更是聲譽鵲起，被尊稱為長春地產策劃界的「老師」。
因漢橋的業績和水平，早已被三星關注，同時候總認為度假村這個項目可以代理，雙方一拍即合。當時A區已成功運營，漢橋只代理B區的營銷策劃。
市場調研
我們拿到這個項目後，第一步工作是進行詳細的市場調查研究。
1 產品調研
三星凈月潭度假村A區位置極佳，位於凈月潭國家森林公園中央，是度假的佳所，已經營1年多，非常成功，已成為經營典範。B區位於公園的邊緣地帶，三面環林，前面是一條公路。B區有55棟別墅，規劃設計非常落後，漢橋接手後，重新請來了規劃設計師，對B區進行修改。三星很快接受了修改建議：降低建築密度，特別是進口處的那棟別墅，位置極不合理，有損樓盤整體形象，將它炸掉，剩餘54棟別墅。牆面、屋頂重新裝修，並增建一棟綜合會官及一些人造景觀等。
2 消費者調研
此時長春的住房消費市場已比較成熟，市民的生活水平也日益提高，我們著重調查了長春市民的旅遊度假觀念，發
現：隨著周未雙休日的實行，很多市民感到去外地旅遊時間又不夠，而市區又沒有什麼好的地方可去，並且隨著「三個長假」的實行，很多人希望能去一個近郊旅遊區小住幾天。
3 競爭市場調研
近一年來已有大量外地房地產開發商進駐長春，如深圳萬科、大連萬達、香港新鴻基等。在售樓盤已達100多個，競爭日趨白熱化，已有大量中高檔樓盤滯銷。經調查分析發現市場上特別有特色，有個性並符合目標消費者需求的樓盤甚少。
市場定位
經過一系列的市場調研之後，進入全程策劃的核心工作——市場定位。我們策劃部成員開始思考，怎樣才能使度假村更富個性，能卓然出眾，並且有消費市場。
在幾天的冥思苦想，激烈的討論後，候總做了總結：「這個項目地處國家森林公園，距市區十多公里，是度假的勝地。以前三星實行分時度假沒成功，主要是投資者沒有產權，投資觀念沒有成熟，投資人認為有很大風險，咱們樓盤就實行產權酒店經營管理。」
當時大家聽到這個陌生概念後，真是不知所雲，候總接著說：「產權酒店起源於歐洲20世紀70年代，指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，投資人將酒店單位委託給酒店管理公司或分時度假網路經營與管理，並獲取一定的投資回報，一般情況下投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。」
聽完候總的講話，我們分頭去Internet、書店、圖書館搜集有關產權酒店的資料。為了操作好產權酒店，候總還專程飛往廣州、深圳考察當地產權酒店經營管理模式，並與南方的一些產權酒店組成分時度假網路。例如冬天南方人可以來三星度假村旅遊觀雪景、滑冰等，而北方人可以到南方去享受爛燦的陽光。
經過幾天的整理研究後，我們將這個樓盤定位為產權酒店——投資、升值、尊貴、自居。目標消費群：長春市73位頂級富豪（B區只有73個單位，在長春能經常旅遊度假，並能住得起高檔別墅的只是少數高收入人群）。
項目推廣
前期工作基本完成，緊接著是地產營銷策劃的另一個核心工作——項目推廣，包括廣告策劃與設計、公關活動等促銷措施。
在網上了解到目前在中國只有海南、廣東等旅遊資源豐富地區有產權酒店，我們這個項目是東北第一家產權酒店，肯定需要一段市場教育期，讓消費者了解並接受這個概念。再者這個項目已改變原來的經營模式，相應的樓盤名稱應隨著改變，舉行一次有獎征名活動，以此讓市民關注。另外，舉行一些公關活動，使市民對該項目有好感，度假村A區已是成功的經營典範，推廣時用A區的業績來帶動B區的銷售，以強有力的事實說明B區的廣闊前景。
根據項目的市場定位，將樓盤的連續廣告語及宣傳口號定為：至尊產業，寫意人生。
8月3日，在長春晚報、長春日報（這兩種報紙在長春發行量最大）上刊登第一版廣告（樓盤征名廣告），主打廣告語：誰來認領888？（若誰能給樓盤取個最佳的名詞，獎金888元，並還有20名入圍獎）。效果真不錯，在長春引起了不少轟動，共收到580多個征名。
層層篩選後，選定樓盤名稱為：三星映月產權酒店，「三星」指開發商，「映月」指產權酒店地處凈月潭國家森林公園，並且可以感愛到特有的花草芬芳、靜溢夜空，與溫柔陽光。
在此以後的兩個星期里，打了四期市場教育期報紙廣告，每周兩次，一般都在周三之周五之間，以便於顧客周末去看房。
讓我們來看下這四期精彩的廣告概要：
第一期：產權酒店登陸長春（解釋什麼是產權酒店，它在全球發展情況，並如何賺錢。）
第二期：產權酒店凈月首選
三星映月產權酒店位於凈月潭國家森林公園，旅遊業發達，客流量充足，並且A區的經營已不能滿足日益增多的客戶的要求。
第三期：產權酒店增值投資
提出以錢生錢的新投資理念，產權酒店為零風險、高回報的投資，並且還擁有一棟自己的別墅。
第四期：產權酒店潛值無限
分析三星映月產權酒店的優越地段，隨著旅遊的快速發展，況且產權酒店在西方國家已經很普遍，三星映月產權酒店必將前途無量。
第五期廣告是公布有獎征名的結果和獲獎名單。
這幾期市場教育廣告後，已接近8月20號，我們已定9月2號開盤，為與開盤作準備，又打了幾期刺激性廣告，主打廣告語分別為：
產權酒店步步為贏
產權酒店財源茂盛
產權酒店脫贏而出
產權酒店尊貴逼人
在這些廣告中，充分證明了產權酒店的升值潛力與可贏利性，並給消費者列出了詳細的投資收益明細表，還與投資股票、期貨、商鋪、住宅相比的優越點。當時正逢股票大跌：「黑色星期一」，更引起了不少關注。
這幾次廣告後，即將開盤，9月1日長春晚報、城市晚報上打出彩色整版開盤廣告：三星映月產權酒店9月2日熱情公開全城矚目
開盤後進入廣告強刺激期，如：
三星映月A區的火爆經營
十年鑄就百萬富翁
什麼標志著百萬富翁的生活？
......
通過這些廣告教育、刺激，開盤後不到半個月就售出了三分之一。
9月19日~23日又參加了長春市秋節房地產展示交易會，接著又是國慶七天長假，給旅遊物業帶來更大優勢，更促進了三星映月的銷售。不到兩個月，銷售了一半多，銷售額達5000多萬，創造了當時長春房地產界的奇跡。
我們除了在長春市的主流報紙上刊登廣告之外，還針對吉林省內有不少朝鮮族高收入人群，專門在朝文報上刊發了朝文廣告，以擴大廣告的覆蓋率和到達率。此外還在《黃金雜志》、長春電視台、長春交通廣播電台發布廣告。多種傳播通路齊下，形成一種立體宣傳之勢，使三星映月席捲全城。
為了配合上述廣告推廣，我們還舉行了一些公關活動，如中小學英語夏令營活動、金秋凈月潭旅遊觀光活動等等。使三星映月在消費者心中樹立了良好形象。
售樓員特訓
一個樓盤的所有房子都是售樓員直接銷售給顧客的，售樓員是使消費者跨進最後一步的關鍵。因而售樓員的招聘與培訓的重要性不言而喻。
漢橋有一套系統的招聘與培訓體系。經過嚴格的面試考核後，漢橋挑選了9名准售樓員，這些人員中大部分都是以前沒接觸過房地產，須經過詳細而系統的培訓。從房地產基礎知識、營銷理論到產品知識，售樓模擬訓練，使售樓員在3周內迅速成為專業的置業顧問。在培訓期間，還特別邀請其他明星樓盤的銷售冠軍來講授銷售技巧，讓我們的售樓員豐富售樓知識，開闊視野。在培訓過程中還實行淘汰制，每天都要總結考核，到培訓結束時最後考核，留下合格的。這樣激勵了大家不斷求學上進，培訓結束時只留下5名售樓精英。
開盤策劃
房地產全程策劃中，開盤是其中重要一筆，是良好開端的保證。三星映月9月2日開盤，效果非同凡響。
三星映月產權酒店離市區十多公里，為便於客戶看房，我們在市中心設置了一個豪華別致的看樓接待處，按排三輛豪華中巴接送看房者。
三星映月產權酒店是一個頂級的旅遊物業，策劃開盤時，我們並不想做得全城張揚，鬧得家喻戶曉（當時長春正有幾個樓盤進行大鋪張），而是講究實效溝通與推廣，根據目標消費者的需求和品味，做到新穎有效。
漢橋倡導整合營銷理念，充分整合自己的資源。我們將開盤活動選址為位於凈月潭國家森林公園內的三星映月產權酒店A區，它是三星級的度假村，彰顯了尊貴之氣，讓客戶們親身體驗三星映月里的生活，處處體現尊貴與舒適，投資的高回報。
開盤時，重點邀請了50名客戶和各媒體記者，及一些貴賓。
三星映月產權酒店的營銷策劃
9月2 日上午9點半在接待處集合，乘看房車去三星映月產權酒店A區舉行正式的開盤活動。
10點半舉行產權酒店推介會，由著名專家學者及市政領導分析產權酒店的廣闊市場前景，得到了廣大客戶的理解認可。
12點，進行開盤剪綵，接著是開盤酒會。製造一種尊貴、歡樂詳和的氣氛。使客戶們贊不絕口，在酒會過程中還舉行了抽獎活動，更調動了客戶的興致。
酒會後，可以在A區游泳、打保齡球等活動，也可去B區參觀樣板間，還可以在凈月潭國家森林公園內自由旅遊觀光等。
這次開盤，給客戶們留下了深刻印象，反映極佳，更顯示了開發商的實力與信譽，很多客戶當場落訂。
總結
回想這個項目的策劃，真像一部驚心動魄的大片，我們策劃人就好像懸在空中一樣。
雖然這個項目策劃得非常成功，但在操作過程中，仍有不少問題：
1、樓盤現場形象沒受到重視。B區施工現場各種宣傳條幅比較簡單潦草，沒有LOGO牆等形象設計。
2、競爭市場把握不準。在銷售產權酒店過程中，突然殺出了幾個樓盤，都打投資概念，以與產權酒店爭奪投資者，這是我們沒有預料到的，以致我們不得不改變策略。
㈡ 怎樣做好一個酒店收購的策劃書
這里有一個不是酒店的企業收購策劃書，你可以參考一下：
南京華禹煤炭實業有限公司從社會主義商品經濟發展的客觀要求，以及自身發展的需要。針對破產的安徽某化肥廠，就如何能盤活該企業資產存量，充分調動職工的勞動積極性，增強凝聚力，使之復興。公司董事會為此曾多次派員前往安徽某化肥廠開展商務調查，進行反復的技術經濟評價。最終認為：該企業要想發展，只有用兼並的方法，調整所有制結構，實施產權創新，構造企業新利益機制和驅動機制，才是唯一的出路。在此基礎上，南京華禹煤炭實業有限公司有意參與安徽某化肥廠的產權改革，整體收購企業資產。方案如下：
第一條 企業收購的性質和法律形式
1、南京華禹煤炭實業有限公司以承擔債務方式，即在安徽某化肥廠資產與債務等價的情況下，收購方以承擔被收購方債務為條件接收其資產，其產權歸南京華禹煤炭實業有限公司所有。
2南京華禹煤炭實業有限公司整體收購安徽某化肥廠資產後，願企業的法人資格自然喪失。收購方將遵循《中華人民共和國公司法》的原則，依法組建新的有限責任公司，暫定名為安徽華禹化學工業有限公司。公司以其全部法人資產，依法經營、自負盈虧，享有民事權利，承擔民事責任。
3、新組建的安徽華禹化學工業有限公司行政仍隸屬當地人民政府領導。
第二條 企業產權的轉讓及折算標准
1、原安徽某化肥廠的現有資產凈值，以當地人民法院終結裁定書提供的評估值3264.28萬元為基礎。
2、南京華禹煤炭實業有限公司注意到安徽某化肥廠已停產一年，其化工設備腐蝕、耗損速度加快，在提出資產折算標准時，應考慮70%的成新率。經測算，被收購企業的實際資產凈值為2284.8萬元。
3、南京華禹煤炭實業有限公司對安徽某化肥廠的資產總額2284.8萬元，表示認可。同時轉為南京華禹煤炭實業有限公司，實施收購安徽某化肥廠所應承擔的債務。
第三條 收購主體轉讓費的來源、支付期限
1、南京華禹煤炭實業有限公司收購安徽某化肥廠的資金來源：
①公司自有資金；
②公司計劃用於投資的銀行貸款；
③公司節余的折舊基金；
④公司留用利潤和按政策返還的稅收。
2、南京華禹煤炭實業有限公司需償還給當地人民政府的債務（產權轉讓費）為2248.8萬元，計劃分4年償還，每年償付571.2萬元。
第四條 被收購方的債務、債權處理
1、南京華禹煤炭實業有限公司承擔認可的2248.8萬元債務，對其它債務不再承擔。
2、原安徽某化肥廠的債權應按會計制度的有關規定核銷。
3、原安徽某化肥廠欠職工的工資、醫療費、福利費、遺屬補助費、集資款及銀行貸款，當地人民政府可從南京華禹煤炭實業有限公司償還的2248.8萬元中給予補償，直至為零。
第五條 職工的安置及福利待遇
1、原安徽某化肥廠158名已辦理退休手續的職工，其工資、福利和醫療費屬政府社保機構支付的仍不變。
2、原安徽某化肥廠134名離法定退休年齡差不足5年和屬特殊工作的職工，請求政府同意給予辦理退休手續，享受退休待遇。南京華禹煤炭實業有限公司不再考慮其安置問題，以及工資、福利費的發放。
3、南京華禹煤炭實業有限公司原則同意接受安置原安徽某化肥廠未退休剩餘職工，進安徽華禹化學工業有限公司上崗就業。
4、南京華禹煤炭實業有限公司將遵循《中華人民共和國勞動法》等有關法律、法規，與原安徽某化肥廠職工在自願平等、協商一致的基礎上，重新簽訂勞動合同，明確雙方的權利和義務，依法確立勞動關系。
5、南京華禹煤炭實業有限公司對上崗員工的工資、福利待遇，本著按勞分配與按股分紅相結合的分配原則，逐步完善員工的福利待遇。
① 南京華禹煤炭實業有限公司在未償還清政府資產轉讓費債務階段，對職工的收入實行崗位酬金制，力爭人均月收入達到800元。
② 南京華禹煤炭實業有限公司在償還清政府資產轉讓費後，即按照一定的法定程序，通過有嘗認購和無償配送等方式，實行企業內部職工持股制度。
6、南京華禹煤炭實業有限公司對接受的未退休剩餘職工的社會保險費、醫療保險費、失業金的認繳，按照地方政府的有關規定執行。
7、原安徽某化肥廠的工傷、殘疾職工問題，職工遺屬問題，在南京華禹煤炭實業有限公司接受安徽某化肥廠之前，參照當地政府的有關規定，給予一次性適當的經濟補償。
第六條 收購後的設備改造方案
1、南京華禹煤炭實業有限公司正式接受安徽某化肥廠後，計劃投入設備大檢修費用400萬元人民幣。對企業現有設備設置實施填平補齊、配套技術改造。將用15-20個工作日，完成全廠設備檢修，使其達到設計、生產能力。
2、南京華禹煤炭實業有限公司計劃投入500萬元人民幣，用於流動資金。在檢修完後的15個工作日內，恢復企業生產，確保所生產的產品，達到國家規定的質量標准。
3、公司生產的主要品種仍以液氨、碳酸氫銨為主。
4、公司計劃在2008年，通過企業內、外部的融資渠道，與安徽某化工有限公司一道實施20萬噸/年硫基復合肥項目建設。
第七條 收購後的經營管理
1、南京華禹煤炭實業有限公司正式接受原安徽某化肥廠後，在作人事調查的決策時，首先考慮留住人才，委以重用，盡快解除被收購方企業內部人員的後顧之憂，消除悲觀情緒。同時要進行必要的人際關系溝通，制訂出穩定人才的政策，一便激勵員工在新的工作崗位上安心工作。
2、新公司將按照現代企業管理理念，積極推行企業資源計劃（ERP）管理模式。努力將企業的物流、資金流、和信息流統一起來進行管理，對企業所擁有的人力、資金、材料、設備、生產技術、信息和時間等各項資源進行綜合平衡和充分考慮，最大限度地利用企業的現有資源取得更大的經濟效益，科學、有效地管理企業人、財、物、產、供、銷等各項具體業務工作。
3、新公司要努力維護原企業的對外關系，對於與公司在產、供、銷方面有密切聯系的企業，應通過各種直接有效途徑向其說明公司的經營思想和政策穩定性，使其打消顧慮，充滿信心地與安徽華禹化學工業有限公司繼續合作。
第八條 收購後的稅收管理
南京華禹煤炭實業有限公司收購安徽某化肥廠後，恢復正常生產、經營所得稅收，按規定比例上交當地稅務管理部門。
第九條 內部職工股激勵制度
1、南京華禹煤炭實業有限公司為了使原安徽某化肥廠能夠復興，將在企業推行內部員工持股制度。
2、股份來源：在員工自願的前提下，可實行債權（將原安徽某化肥廠所欠的工資、福利、集資款）轉為股權。
3、為減少職工風險，公司對員工所擁有的股份形式，主要推行優先股。
4、內部職工持股制度首先通過員工認購本企業的股份，與企業結成利益共同體，在資產上成為企業的主人--投資者。同時，它又不同於以往企業內部股以自然人的身份存在，而是通過工會--社團法人集中托運作。可成立2--3個職工持股會，以股東身份進入安徽華禹化學工業有限公司，協助企業管理。這樣，職工與公司形成了「一榮俱榮、一損俱損」的利益共同體，從而確立職工真正意義上在安徽華禹化學工業有限公司的「主人翁」地位。
第十條 黨組織建設
南京華禹煤炭實業有限公司在接受原安徽某化肥廠後，在新組建公司內成立黨組織、工會組織，接受當地黨委、工會的領導，負責職工的政治思想工作與民主管理。
第十一條 優惠政策
南京華禹煤炭實業有限公司收購安徽某化肥廠，當地人民政府給予的優惠政策：
1、三年內增值稅地方留存部分全部返還；
2、從投產之日起，兩年內對城建稅、教育附加費、房產稅、土地稅、印花稅等，先征後返；
3、自贏利之日起，前三年所得稅全額返還，後兩年按50%返還；
4、環保費交納金額全額返還；
5、五年內免徵水利建設基金和河道工程維護費；
6、新體投資新建項目，只收取工本費，免收行政性收費，事業性收費減半徵收；
7、新體利用當地企業劃撥土地興辦企業的，政府可將土地使用權直接劃撥給新體，免徵改變房地產產權應交納的房地產交易稅；
8、對新體需支付的評估驗資費、工商注冊費、公證費和仲裁費，可以按照國家規定的最低標准收取或在此基礎上減半收取；
9、減半或免收當地過橋、過河和過路費；
10、繼續享受目錄電價補貼，免收用電增容費。
第十二條 其它外部保證條件
1、為了給安徽華禹化學工業有限公司創造良好的生產經營環境，當地人民政府對公司實行封閉式管理，避免外部不合理的攤派、集資和加價等違規行為，確保企業社會治安良好。如果發生個別少數人因對企業干擾（非公司生產經營管理原因），造成生產經營無法正常進行，當地人民政府將及時採取有效措施，予以糾正。
2、當地人民政府在南京華禹煤炭實業有限公司收購安徽某化肥廠過度期內，應保證企業的生產環境和生產條件（包括水、電、通訊、道路、設備維護等）良好。如企業的生產基本條件受到影響，當地人民政府應採取必要措施，迅速給予解決。
南京華禹煤炭實業有限公司赴安徽某化肥廠經濟技術評估組
㈢ 投資面積3000平方米,100個客房的快捷酒店投資預算分析
酒店簡單企劃書
投資
房屋面積：750*6=4500平米，租金預計：650000元
裝修預計：地毯，衛生間，傢具，燈具
大廳： ：250000元
76間房*22000 ：1672000元
電梯兩部： ：200000元
消防系統： ：300000元
熱水系統： ：150000元
以上報價為裝修公司報價
以上裝修項目請人設計自己裝修可以 省掉60-70萬
材料可拖款20% ，估計40萬
電腦： 76*3000 ： 228000元
電視： 76*2000：152000元
空調： 76*3000 ：228000元
窗簾： 76*500 ：38000元
床上用品： 800*116：92800元
以上物品項目可拖款40%， 30萬元
以上共計投資：3960800元
去除拖款 自己裝修需投資：2660800元