售樓處宣傳片

A. 售樓處看房技巧 與開發商過招第一戰

售樓處是我們了解一個樓盤的第一面直觀印象，很多開發商會不惜重金打造。作為消費者，來到售樓處我們都應該關注哪些問題，和銷售過招，絕對是一個購房者占據主動位的重要一步。

整體場景

如果售樓處整體場景是自然生動，有條不紊的，那麼起碼可以斷定這個項目的銷售是正常的，開發商的管理和經營是合理而有效的。如果不幸看到的是一副略顯粗糙，渙散無序的場景，售樓人員懶散，怠慢、衣著隨便，那麼我們會質疑開發商的管理水平，從他們對人和場地的管理進而懷疑到他們對項目的管理。

售樓處內肯定還有其他的看房者，雖然看房的人並不見得就是你最後的鄰居，但是你可以從他們的言談舉止和衣著氣質上看出這些你的「同道」們的層次和素質，你也就會了解到這個項目所吸引的人群定位，可銷售大廳里是一片人聲鼎沸的銷售場面，那麼這件事情反而會讓人起疑，懷疑所來的人的真實性。

五證在哪裡

在售樓處里尋找項目有效資質證明的過程實際上就能看出項目進行的情況。也可以看出開發商的操作是否規范。如果你發現這些資質證明擺在售樓處里很顯眼的地方，那麼起碼可以說明，開發商的操作是規范的，而且他們也是有信心的。

如果反之，你百般要求卻根本看不到這些有效證明，那麼就說明這個項目還沒有到可以買的程度，你再喜歡這房子，也不要急著下手。誰知道他們是否能審批下來呢?

一片泛紅的銷售業績表

經常看到售樓處里掛起一張銷售業績表，上面一片泛紅，說明房子的銷量喜人，而表上空白的地方廖廖無幾，給前來看房的人的心理暗示就是：我的房子賣的好，你再不下手就晚了。現在很多人已經不大吃這一套了，因為知道這裡面肯定摻雜著水分。銷售量是沒有多少必要拿出來亮給人看的，自己內部掌握就可以了。你什麼時候看到名牌時裝店的櫥窗里掛過「僅此一件，售完為止」的牌子?好品牌是不用這種促銷手段的。

雖然我們不必對這種業績表當真，但是我們卻可以通過它來了解開發商的層次和素質。這種手法有些過時了。

沙盤中的規劃路

沙盤模型是售樓處里必不可少的道具之一。它能讓我們立體地感受到整個項目的規模，建築形態以及環境。沙盤模型雖然好看，但是我們也要看出門道，與實地進行對照才能對項目有更清晰的了解。

比如：你會在沙盤上看到項目周圍的一大片綠地，看到購物商場，看到水景或地鐵站，但是站在現場，卻很難看到這個項目附近的其它建築，這個項目就那麼挺拔的矗立在一片真空當中。有時，你會看到緊挨項目的是一條寬闊的馬路，你正想不出這是什麼路時，卻看到那路上寫著：規劃路。什麼時候規劃好，售樓人員總是會說：「快了!

「先生您看房嗎?」

這是售樓處里典型的問候語，如果你說是，那麼緊接著的必定是：「先生您打算看多大的面積的?」你要知道，以你的閱歷和眼力，是能夠從銷售人員的舉止神態中看出些關於這個項目的信息來的。

一種表情是有自信，不卑不亢，在介紹項目的時候，眼睛並不過多看你，並同你保持適當的距離。從他的舉止中，你感覺到的是服務。起碼這樣的銷售人員受過一定的培訓，同時房子賣的也不錯。但到最後進行實質性談判的時候可能會比較難對付。

一種表現是急切，他們會讓你覺得你是多麼地需要這房子，這房子也是多麼的需要你。這種急切的背後可能是：要麼這小姐很長時間沒開單了，要麼這個項目真的賣的不怎麼樣。

還有一種表現程式化，銷售人員對樓的介紹雖然全面細致，但卻毫無感情色彩，一切的一切就像是背書，看的出她對這房子沒有感情，所做的一切只是例行公事。自己都無動於衷，還能打動他人嗎?

有少數的消費者會遇到在偌大的一個售樓大廳里轉了半天，居然沒有一個人過來詢問是否有需求，想了解一些情況，還得趕著去找他們，可人家卻也是愛理不理的。出現這種事情可能有以下幾個情況：

一是銷售人員實在很忙。對於正在熱銷的項目，售樓處里也一定是熱熱鬧鬧的有限的接待能力應接不暇，購房者自然也應該理解。這種情況下可以選擇先看看沙盤或其他宣傳片，看看聽聽也可以起初步了解項目的作用。

二是那樓實在賣的太好了，銷售形勢的看好自然增長了賣房人的懈怠心理，少理一個人沒關系。店大欺客，面對這樣的銷售者，你就會想到開發商會對顧客採取什麼態度。

三是你穿的實在太不怎麼樣了，一看就不像是買房的。或者說不像是買不起的房的。

「我只是隨便看看」

當你還沒有完全拿定主意的時候，或者你不想讓銷售人員看出你真實想法的時候，你不妨裝做偶然路過，用這句話完全可以搪塞一下對面迎來的笑容，同時你也可以觀察一下這句話帶來的反應。

有的售樓員會轉身而去，一點耐心都沒有，遇到這樣的「爛」的售樓員，那項目往往也會更「爛」，因為你想，那開發商請的都是一些什麼人來賣房呀。

有的則會把每一個隨便看看的人當做潛在的客戶，說：「我來給你介紹一下吧。」然後就硬是把你的思考引入她的軌道中來。

還有的則立於你的不遠處，若有若無的絕不幹擾你的瀏覽，默默的等待著問題的產生。而且你也肯定會有問題產生的。這樣的銷售最「厲害」，絕對受過嚴格的訓練，他們可能在談判中很難讓步，但他們也絕對會有更高的服務質量。

「我們沒有適合您的戶型」

在整個瀏覽的過程中，購房者還可以再一次檢驗現場工作人員的職業素質;銷售人員的引導與講解是否清楚、明白、到位，是否及時注意到了客戶的個性需求並完美地回答了他們的疑問，是否充分照顧到了交流中來訪者的隨機需要。對於你的提問，他們是否有問必答，對於實在不清楚的問題，是馬上進行詢問還是含糊其詞。從對項目的了解程度，我們可以看出銷售方的素質。

另外，在你大致了解了一個項目的戶型種類後，你還可以虛擬出一個家庭人員情況，這種家庭構成當然會比較「奇怪」一些，你可以看看銷售人員的反應，如果他們承認，該項目確實沒有適合你的戶型，那麼起碼他們的誠實態度還是讓人滿意的;可如果銷售人員生拉硬拽把你的情況向他們來靠--比如他可能會說「您可以買兩套打通啊!」--那你可得機警一些了。

「您挺懂行的!」

在看房前准備一些專業知識是有必要的，但關鍵是一定要把這些知識吃透，完全搞清楚。

干過多年銷售的人，對於那種「半吊子」的懂行者見得太多了。他們會投你所好，不經意地誇你兩句「您挺懂行的」，從而讓你得意洋洋，兵法有雲：欲擒之，故縱之!當你飄飄然地忘乎所以的時候，就是最容易就範的時候。

或者，他們會乾脆不加介紹，讓你自己看，這種情形更可怕，因為你連抓住他們話柄的機會都喪失了。

所以，如果你有一些知識和經驗，在售樓處的時候，也最好不要多做聲，而是讓銷售人員們自己去說，你的不表態會使他們的介紹越來越詳細，在這個聽的過程中，你不僅要做記錄，而且要在心中與自己的條件仔細核對。

「未經許可，請勿拍照」

（以上回答發布於2015-10-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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B. 我需要一份製作建築動畫（樓盤宣傳片那種）的具體步驟和所使用的到軟體。 謝謝大家了！！

腳本階段（PPT）
建模階段（CAD、3DMAX）
場景布置燈光渲染（3DMAX、VR）
後期特效(AE)
剪輯(PRM)

C. 現須製作樓盤3D動畫宣傳片，時長5分鍾左右，要求製作水平高，價格適宜，歡迎業內人士推薦

給你推薦個大連華視映像，大連華視映像專業做企業宣傳片、公司網站上有3D樓盤動畫作品。深圳東海中信樓盤等都是他家做的。可以去網上看看作品怎麼樣

D. 樓盤的宣傳片需要找人拍攝！

樓盤，我倒不是很清楚，但是說到房地產宣傳片，那我可是非常熟悉，因為我之內前在一家影視製作公司里做剪容輯，後來跳槽了，不過先前那家公司就是專門拍攝什麼樓盤，房地產廣告或宣傳片的啊，記得當時剪片子剪到手酸頭痛，老闆要求的很嚴，不過最後很多客戶都對拍好的片子贊不絕口，你可以去看看，巨石國際傳媒

E. 樓盤宣傳片的好處

如果一個樓盤的宣傳片拍的好有很多好處。
每個樓盤都有樣房，但是樣內房的成型的時候，樓容盤都沒有完全建好，而且這時候有的工地比較雜亂臟，也於售樓處的位置有距離，這個時候有大部分的客戶嫌麻煩去看樣房，但是如果有樓盤宣傳片先通過宣傳片給客戶展現你們梓間的布置以全方位的視覺配於和協的音樂，可以給客戶一個很深的印象。會讓客戶想去看樣間的起到促進作用，而且可以提升你們樓盤的形像等

F. 打算為樓盤設計一套宣傳片，求推薦一家好的三維動畫設計公司。

創境文化傳媒了解一下，我們售樓中心的宣傳片就是他們設計的，高端大氣上檔次。很多來買房的客戶都是被宣傳片吸引才來的。

G. 樓盤類的宣傳片拍一部大概要多少錢

一部長達3分鍾至10分鍾的宣傳片價格在幾千到十幾萬不等。企業宣傳片拍攝內在選擇影視製作公司時，不能容只看一個報價，您要從實際製作角度去衡量下拍攝這個企業宣傳片到底要多少錢。
符合自身企業的宣傳片跟文案創意有關，所以在確定拍攝宣傳片時，前期的溝通很重要。然後就是宣傳片的拍攝和後期製作了。

H. 售樓部里的障眼法 學會門道再看房

房地產營銷的精髓，集大成的地方都是處於售樓處內， 這幾百平米的空間，所有的營銷人都經歷過千百遍，而且每天所有的時間都待在這裡面，對於這一塊的各種攻心術都已經演練了千百遍了。

其實每一個區域，都藏著一些秘密，策略和技巧，這些東西業內人都司空見慣，但是對於購房者來說，也許會是比較新鮮的東西

有這么一些秘密，可以和大家分享

1、售樓處里的影音室，讓你看十分鍾的宣傳片，介紹企業是其次，核心是讓你放鬆，然後降低戒備心，因為在一個陌生地方做幾百萬的決策，誰都會有防備

2、沙盤和區域地圖，看上去是向你介紹項目概況，但是目的是將項目亮點可以說的理所當然，因為對於一手房來說，周邊荒涼是必然的事情

3、樣板房和樣板段，無非是給你錯覺的一個過程，用這樣直觀的刺激告訴你可以過上怎麼樣的生活。人在長時間接受銷售的語言信息的時候，會潛意識產生反感，而人對眼睛的信任度要大於對耳朵的信任度。

4、如果發現一棟房子有幾套定價明顯比其他樓層貴出太多，那麼就說明，這個項目整體定價偏貴，然後為了讓整體房子顯得有性價比，就把少量的幾套房源放棄銷售，價格做的特別貴，從而用來掩護其他房子出貨

5、如果發現銷售特別賣力推銷一個戶型，那麼就說明這個戶型很難賣了，開發商很有可能用高傭金的策略推送銷售賣力推薦

6、一個項目一般都會有折扣，然後折扣點數分布在各個環節上，當銷售和你說他去向領導申請一下額外折扣的時候，不要覺得他們是在幫你申請，他們只是把戲做足，讓你覺得買房子佔到大便宜

7、如果售樓處內出現對精裝修品牌、科技系統、工程建安的展示，這毫無疑問屬於展示消費者不知道的領域，從而建立權威形象，讓客戶產生信任感

8、不論行情好壞，項目開盤時候開發商多多少少會僱傭點人沖人氣，然後會把選房的過程弄的冗長且有儀式感，核心目的就是讓你覺得買到這個房子不容易，讓你在最後鎖定房源的時候快速的做決定

9、售樓處洽談區的桌子一般會用圓桌，這樣是拉近銷售和客戶之間距離的方式，做的沙發一般都是寬椅的，目的就是不讓你那麼容易靠，不論是銷售和客戶都保持前傾傾聽的姿勢

10、一般售樓處現在都會配10個以上銷售，現場弄出氣勢是其次，這樣就讓平均每個銷售分到的房源就變少了，內部的競爭就會更加激烈

11、開發商深諳用一些細節來證明自己的產品優秀，比如售樓處的物業服務一定是最好的，但是這其實和交房之後的真實情況沒有半毛錢關系

12、售樓處里的銷控表，也就是拿著紅點貼掉房源的展板，90%都會經過優化處理，貼掉一些保留房源，或者開發商不想賣的房源，等到這一波結束，再拿出來

13、銷售在摸清楚你的需求和預算之後，基本上只會給你推一種戶型的兩三套房子，這不代表其他地方沒有同樣的選擇，而是讓你可以更快的做決定

14、銷售問你怎麼知道我們項目的時候，不是對你表示關心，而是知道你的客戶來源方式之後需要給通路多少點數，比如你是中介帶看他就要給中介錢，比如你是看某個廣告來的就要給媒介錢，但是羊毛出在羊身上，所以你懂的，面對這樣的問題你最好說我是隨便逛逛經過的，也許這樣你可以拿到更多的折扣

15、項目第一波開盤一般都會比較便宜，促進開盤銷售是其一，但還有一個重要理由是第一波一般會有很多內部關系戶，給到他們性價比比較高的房子也算賣個面子，但是定價因為統一定價報備，所以第一波價格都會比較低

但是這也不代表後面一定會快速漲價，如果開發商缺錢或者今年賣的貨很多，單價的提升不會非常大。所以去看項目最好問一句，下一波什麼時候開盤，如果短期內還有開盤計劃，那麼客戶的心態可以稍微好一點

對於售樓處里的一些秘密，我想到的大概是這些，各位還有沒有什麼補充么，咱們評論里聊聊

當然，我們反過來說啊，如果一個開發商能把這些策略都用了，起碼說明他對這個項目比較投入，那麼產品上多半也不會太差，最可怕的是什麼都不在乎，什麼都不投入，這樣的產品給到你你反而會有點慌

（以上回答發布於2017-02-15，當前相關購房政策請以實際為准）

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I. 我是跑房地產宣傳片業務的，這幾天和售樓部經理接觸下來感覺沒什麼效果，想請問大傢具體找誰去交流。。。

看了樓上的3個回答，我個人補充下，希望對你有用！
樓上回答的都沒錯，但是你是想知道自己錯在哪？
送你6個字（成功=方法+努力），沒效果的時候你要想想是方法錯了？還是自己不夠努力？
這幾天和.....，相信你一定很努力了，可結果是沒成功。
為什麼？
樓上回答的不一定全對，因為不是每個人都可以直接接觸策劃經理、總監、老總，那麼此時你當然是找最直接最容易接觸到的人——售樓部經理，這步棋你走的沒錯，關鍵是：
情況一 、你沒有把自己「產品」的好處傳達好給售樓部經理；或者你沒讓售樓部經理對你的方案
產生好感!
情況二 、你的產品確實能幫助項目的時候，售樓部經理不負責任，沒有用心去接受你方案
情況三 、可能是這個售樓部經理是直接歸開發商領導，他認為促銷方面是公司的事情跟他沒關 系，所以隨便忽悠你幾下！
遇到以上情況如何對待?本人愚見如下：
1、情況一、建議你嘗試改變你的銷售方法（嘗試著去考慮怎麼才能讓一個陌生人對你有好感，當你相信一個人的時候你才可能會相信他的產品，一旦售樓部經理接受你，他一般會幫你把產品推薦給相關負責人，他的話比你的話頂用好幾倍）
2、情況二、從側面去獲得相關負責人的聯系方式，直接找他們（你可以以客戶身份進去看房子，然後跟開發交談的時候不經意問銷售顧問關於策劃經理、總監、老總的信息，這種情況是在你沒辦法直接拿到負責人聯系方式的時候，用這招個人覺得很給力的！
3、情況三、選擇放棄從售樓部經理這邊著手，考慮下有沒有通過轉介紹的可能性，來聯繫上負責人。
朋友也許我就是你說的那個類型的售樓部經理類型，但是通過我介紹給開發商的客戶也不少！所以我只是把我的感受婆媽下，希望對你有幫助！記住銷售的本質是：客戶的滿意度！我的營銷導師跟我說的。

J. 請推薦震撼的音樂．適合做房地產廣告片的背景音樂

震撼的音樂:

1，久石讓的《阿茲特克傳奇TheLegendofAshitakaTheme》，是《幽靈公主》的配樂;

2，卡爾，奧爾夫CarlOrff的《奧，命運女神FortunaImperatixMundi》;

3，《闖秦宮AtEmperor'sPalace》-《英雄》電影原聲;

4，馬克西姆Maksim的《出埃及記Exos》-《出埃及記》主題曲;

5，MaryGottschalk-ATribute的《大衛-永遠的天使DaveRave-ForeveranAngel》;

6，雅尼Yanni的《聖托里尼(穆斯林聖人)Santorini》;

7，夢境傳說Dreamtale的《曙光TheDawn》;

8，橫山菁兒的《英雄的黎明》-95TVB版《神鵰俠侶》背景音樂;

9，范吉利斯Vangelis的《征服天堂ConquestOfParadise》;

10，蓋瑞，摩金GaryRemalMalkin的《淚痕TrailOfTears》;

11，尼古拉斯，戈恩NicholasGunn的《天長地久Etermity》

12，神思者S，E，N，S的《阿芙若狄特Aphrodite(海之女神)》

13，吉田，潔的《日本人的遙遠旅途LongJourneyToJapan》

14，KlausBadelt的《加勒比海盜He'sAPirate》

15，喜多郎Kitaro的《響宴Matsuri》

16，ENomine的《Nebelpfade》

17，《豪勇七蛟龍TheMagnificentSeven》很多大型晚會的常用音樂

18，《蒼龍》-韓劇《大長今》的插曲音樂;

19，奧立佛，香提OliverShanti的《嗨呀嗨呀HeyaHaya》

20，BillBrown的《雨過天晴AftertheStorm》:《天堂Ⅱ》O，S，T

附送一些氣勢如虹的歌曲:

1，Lunatica的《TheSearchGoesOn》

2，E，R，A的《彌撒TheMass》

3，悲情劇院TheatreOfTragedy的《塞壬siren(女海妖)》

4，黑暗沼澤DarkMoore的《SomewhereinDreams》

5，Amorphis的《滿懷信念的日子DayOfYourBeliefs》

6，ENomine的《VaterUnser》

7，Lunatica的《依然相信StillBelieve》

(10)售樓處宣傳片擴展閱讀

EpicScore，TwoStepsFromHell，AudioMachine，X-RayDog，BrandXMusic和ImmediateMusic等都是世界頂級預告片配樂公司，你可以從這些找找看。

TimeWillRememberUs--EpicScore

StrengthOfAThousandMen--TwoStepsFromHell

DogsofWar--BrandXMusic

BreathandLife--AudioMachine

TalesoftheElectricRomeo--ImmediateMusic

HereComestheKing--X-RayDog

可以用一些經典的純音樂開篇經典<奧林匹克鼓號曲>比較有氣勢積極的JacquesDavidovici<HomeAgain>;范吉利斯<火之戰車>;出埃及記舒緩一些的適合敘述，簡介時用<sundialdreams>;Children'sDawnBlessingDenean;bandari<Turning><Hymm>。