房地產銷售員的財務知識培訓

① 地產銷售的新人需要培訓的知識材料

一，銷售人員應該具備的9個心態

1. 銷售人員一定要有強烈的企圖心 —高追求
   

2.從事銷售工作不要總是為了錢 —有理想

3.拜訪量是銷售工作的生命線 —勤奮

4.銷售人員要具備「要性」和「血性」 —激情

5.世界上沒有溝通不了的客戶 —自信

6.先「開槍」後「瞄準」 —高效執行

7.不當「獵手」當「農夫」 —勤懇

8.堅持不一定成功，但放棄一定失敗 —執著

9.勝則舉杯相慶，危則拚死相救 —團結二，與客戶交往的七項基本原則

第一項原則：以客戶為中心,多一點付出，少一點索取

1.幫助客戶買產品，而不僅僅是賣產品給客戶；

2.銷售就是把客戶的事當作自己的事；

3.銷售就是只有客戶成功了，我們才能成功；

第二項原則：不要滿足銷售人員頭腦中假想的客戶

1、不要對客戶產生偏見

2、案例：客戶有時候並不是你想像中的那個態度

3、沒談之前的設想都是無意義的；

4、案例：客戶提出的，不一定是他所在意的

5、案例：跟你簽單的都是你喜歡的人

第三項原則：不要「傷害」，同樣不要輕易地被「傷害」

1、客戶對銷售人員撒謊時，同樣認為對方是不誠信的；

2、客戶不喜歡「傷害」自己的人，同樣不喜歡被自己「傷害」過的人

2、如何才能做到不會被客戶「傷害」？

第四項原則態度不能完全決定行為

1、案例：客戶有興趣就一定會購買嗎？沒有意向就一定不會買嗎？

2、案例：我們都喜歡為自己的行為找一個理由

3、如何通過改變客戶的行為導致改變他的想法？


第五項原則客戶的態度是銷售人員引導的

1、你看到的客戶僅僅是我們自己所認為的；

2、案例：不同的心態導致不同的行為；

3、不要動不動找公司、產品、品牌、服務、客戶和自己的原因

第六項原則不要主觀臆測，以已推人

1.銷售工作太容易短暫的成功了，隨時保持空杯的心態

2.案例：不做朝三暮四的「聰明人」,不要成為「高潛質低績效」的人

第七項原則要有專家的知識，不要有專家的姿態

1.強勢是體現在公司以及產品本身而不是表現在銷售人員本人；

2.客戶只有大小之分，沒有貴賤之分。

拓展資料

1、 直接營銷渠道的優點

（1） 房地產發展商控制了開發經營的全過程，可以避免某些素質不高的代理商介入造成的營銷短期行為，如簡單的將好銷樓盤單元銷售出去，造成相對難銷的樓盤單元積壓。

（2） 產銷直接見面，便於房地產發展商直接了解顧客的需求，購買特點及變化趨勢，由此可以較快的調整樓盤的各種功能。

2、 直接營銷渠道的弱點

（1）一般來說，房地產發展商比較集中開發、工程等方面的優勢。房地產營銷是一項專業性非常強的工作。房地產發展商直接營銷，難以匯集在營銷方面確有專長的人才，難以形成營銷專業優勢，這樣在相當程度上影響營銷業績的提升。

（2）房地產發展商直接銷售，會分散企業人力、物力、財力，分散企業決策層精力，搞不好會使企業顧此失彼，生產和銷售兩頭都受影響。

② 銷售人員應該懂得的哪些基本財務知識

在銷售活動中，計算貨款應准確，結算貨款應及時，清理欠款應有力度，這是對銷售人員和銷售管理人員的基本要求。

銷售活動的最終結果會體現為財務數據。作為銷售人員(尤其是銷售管理人員)，在開展銷售工作的過程中，他(們)必然會遇到支付、結算、預算等與財務相關的問題，很顯然，良好的財務知識背景會有助於他(們)順利開展各項工作。

一、常見支付、結算手段

國內常見的支付、結算手段有以下幾種：

匯票：包括銀行匯票和商業匯票(商業匯票又包括銀行承兌匯票、商業承兌匯票)。

銀行本票：包括定額銀行本票、不定額銀行本票。

支票：包括現金支票、轉帳支票、普通支票。

匯兌：包括電匯、信匯兩種。

委託收款：包括異地委託收款、同地委託收款。
信用證

1、銀行匯票

這是由出票銀行簽發，是銀行見票時按實際結算金額無條件支付給收款人或持票人的票據，單位和個人的各種款項結算均可藉助於銀行匯票。銀行匯票可用於轉帳，註明「現金」字樣的銀行匯票也可以用於支取現金。銀行匯票主要有以下幾個特點:

無起點金額。

無地域限制。

企業和個人均可申請。

收付款人均為個人時可申請現金銀行匯票。

有效期一般為1個月。

現金銀行匯票可以掛失。

見票即付。

在票據有效期內可以辦理退票。

2、銀行本票

這是由銀行簽發的、承諾自己在見票時無條件支付指定金額給收款人或持票人的票據，單位和個人在同一票據交換區域需支取各種款項時均可使用銀行本票。銀行本票主要有以下幾個特點：

不定額銀行本票無起點金額限制。

銀行本票一律記名。

收付款人為個人可申請的現金銀行本票，現金銀行本票可委託人向出票行提示付款。

銀行本票見票即付。

銀行本票付款期限一般不超過2個月。

3、支票

這是由出票人簽發的、委託辦理支票存款業務的銀行見票時無條件支付指定金額給收款人或持票人的票據，單位和個人在同城的款項結算均可使用支票，支票出票人為在中國人民銀行當地分行批准辦理業務的銀行機構開立可以使用支票的存款帳戶單位和個人。支票主要具有以下幾個特點：

無起點金額限制。

可支取現金或用於轉帳。

有效期為10天(從簽發之日起計算，到期日為節假日時順延)。

可以掛失。

4、匯兌

這是匯款人委託銀行將款項支付給收款人的一種結算方式，單位和個人的各種款項結算均可使用這種結算方式。匯兌業務主要具有以下幾個特點：

匯兌分電匯、信匯兩種，由匯款人選擇使用。

匯兌不受金額起點限制。

5、委託收款

這是收款人委託銀行向付款人收取款項的一種結算方式，單位和個人憑承兌商業匯票、債券、存單等付款人債務證明辦理款項結算均可使用委託收款的結算方式。委託收款業務主要具有以下幾個特點：

無起點金額限制。

同城、異地均可辦理。

有郵寄和電劃兩種收款方式供收款人選用。

6、信用證

這是指開證行依照申請人的申請開出的、憑符合信用條款單據支付的付款承諾，國內信用證是由銀行提供擔保的國內企業之間商品交易結算工具。
二、與銷售相關的財務術語

銷售的最終成果得通過財務來體現。企業往往通過投資回報率、每股收益率等指標來評估銷售成果，因此，銷售人員必須對銷售活動的財務指標進行評估，管理人員則更要善於通過財務指標來提交方案。很難想像，當你為開一家新分公司或某廣告做了100萬元預算時，老闆在沒有看到相關財務說明的情況下就會批准你的方案。常見的財務術語有成本、盈虧平衡點、利潤目標、市場佔有率、資本支出、相關成本、毛利率等。

1、成本

在確定貢獻毛利與利潤時，我們使用了變動成本和固定成本項目。變動成本是那些在單位產品上固定的、在總額上依據製造和銷售數量而變動的成本，固定成本是那些與生產和銷售不緊密相關的、在總量上保持不變的成本。單位產品的成本由上述兩種成本共同決定，分清哪些成本是變化成本、哪些成本是固定成本很重要。如果某成本隨產量變化而變化，它就是變動成本(勞動、原材料、包裝、銷售人員的傭金就是變動成本)。值得注意的是，除傭金外的所有營銷成本都被視為固定成本。

2、盈虧平衡點

在確定為補償所有相關固定成本而必須銷售的數量或金額時，這樣的銷售水平被稱為盈虧平衡點。以數量表示的盈虧平衡點＝總固定成本/單位貢獻毛利；以金額表示的盈虧平衡點＝總固定成本/1-(單位變動成本/單位銷售價格)＝以數量表示的盈虧平衡點x單位銷售價格。

3、利潤目標

盈虧平衡並不像盈利目標那麼誘人，因此，我們常常需要在計算中體現一個利潤目標下的銷量目標，即在哪個銷量水平上可獲利x元。換句話說，盈虧平衡分析告訴我們必須售出多少，利潤目標則告訴我們將要售出多少。

4、市場佔有率

市場佔有率＝公司銷售水平/市場總量。假設總的市場總量為29萬件，盈虧平衡銷售水平為4萬件，這樣，盈虧平衡所要達到的市場佔有率＝40000/290000＝13.8%。

5、資本支出

通常，某銷售方案的計算會涉及費用分攤問題。例如：假定使用期為10年的設備價值500萬元，如果把這500萬元全部歸入第一年盈虧平衡點的計算中去，則盈虧平衡點將很高，所以，通常是將這500萬元平均分攤到10個年度內，這樣，可以把每年有與該設備有關的50萬元作為一項固定成本。為此，管理人員需要對固定資產的有效壽命作出合理預測，並且將總成本分攤到各個使用時間段內。

6、相關成本

在判斷哪些固定成本與某方案相關時會涉及這個概念，判斷法則如下：如果支出水平因採納了該計劃而發生變化，則該固定成本就是相關成本。因此，新設備、新研究和開發等成本都是相關成本。反之，上一年度的廣告費或以前的研發費則不會隨現在的決策而有所變化，因此，就不是該銷售方案的相關成本，一般被視為滯留成本且不會被計入現在的決策。

7、毛利率

企業成本價與售價之間的差額被稱為毛利或加價，因此：銷售價格＝成本十毛利。在營銷中，最通行的慣例是將毛利率表示為售價的百分比，以這種方式表示毛利更易於操作。三、銷售管理中的財務運用

1、維持良好的資金流

企業在銷售產品的過程中一方面表現為產品流，另一方面又伴隨著資金流(資金的流進和流出)。企業的銷售活動與資金流密切相關，銷售管理人員必須正確規劃資金流量，用好、用活資金，從而提高資金使用效率。

2、應收賬款管理

為提高市場佔有率，企業經常會採用各種促銷手段(這里指狹義促銷)，促銷手段雖然花樣繁多，但從結算方式上來說可歸結為兩種：現銷；賒銷。「現銷」的優點是應計現金流量與實際現金流量相吻合，能避免呆賬、壞賬，也能及時將收回的款項投入再運營，因而，它是企業最期望的一種結算方式。然而、在競爭激烈的今天，單純依賴「現銷」往往很難，況且，企業為了抑制風險而一味追求「現銷」也會坐失商會，久而久之，可能導致市場萎縮，市場佔有率下降，從而使企業的長遠利益受損。

為適應競爭需要，適時採用「賒銷」方式可彌補「現銷」的不足。而且，從商品流通的角度來看，「賒銷」在強化企業市場地位、擴大銷售收益、節約存貨資金佔用、降低存貨管理成本等方面也有著「現銷」無法比擬的優勢。但是，從另外一個角度來看，「賒銷」會產生應收賬款問題、壞賬問題，有一定的風險；同時，這部分應收款項因被客戶佔用而無法用來投入運營並增值，從而形成機會損失，而且企業還得為之付出一定的管理費用。

不難看出，應收賬款的投資收益與投資風險是客觀並存的，它既是流通順利實現的保證，又是流通順利實現的障礙。那麼，該如何有效地管理應收帳款呢，通常，我們可以遵循以下幾條原則：

通過票據加強商業信用約束力，以提高交易效率，減少應收賬款的發生。

建立、健全應收賬款管理，建立壞賬准備金制度，以防不測。

貫徹「促銷與收回」並重的原則，財務應根據調查資料正確評判客戶的償債能力和信用程度，在此基礎上合理確定信用期限，避免盲目賒銷。

確定應收賬款政策時，應在「賒銷」收益與「賒銷」成本及損失之間進行權衡。

可以運用現金折扣來減少應收賬款。

財務部門應定期編制《應收賬款賬齡分析表》，列出信用期內和信用期外的客戶數量和金額，同時計算、分析「應收賬款周轉率」、「平均收賬期」等考核指標，及時反饋給業務部門，從而共同商討收賬對策。

建立、完善風險機制，對促銷人員加大約束力度，以增強銷售人員的危機感、壓力感，使其工作重點始終放在銷量和資金回籠上。

3、財務VS業務

財務為銷售服務，但它不依附於銷售。有時，銷售部門為了開拓市場，提高市場佔有率，可能會在某種程度上不計成本，但財務人員需認真核算每筆業務的經營成本和最終成果。比如，客戶在貨款不足的情況下還想多提貨時，銷售人員出於與客戶發展關系的目的可能會答應對方的要求，而財務人員則可能以「無欠款銷售」等原則予以拒絕，財務和銷售雙方就會形成矛盾。為了解決這個矛盾，企業需制定客戶欠款相關規定，並加強銷售部門與其他職能部門之間的溝通。例如，財務部可以把客戶的資信情況提供給銷售人員，由銷售人員出面，讓客戶寫出具有法律效力的欠款證明，以在規定期限內收回貨款，這樣既能使客戶滿意，又能使銷售業業務不斷發展。

另外，銷售管理中的財務工作並不是—個狹義上的會計概念，財務工作應體現出對經營活動的反映和監督，銷售人員應當以實現所有者權益最大化為己任。為此，銷售部門應編制銷售報表並按時上報，以便於公司有關部門隨時了解銷售狀況，進而有計劃地調整庫存結構，使庫存管理處於最佳狀態，這樣可減少庫存管理成本，統一調配資金，使資金達到安全、高效運轉。此外，在財務部門的配合下，銷售部門還應積極實現銷售資金回籠，有計劃地完成銷售回款任務。再者，銷售部門還應及時處理積壓商品，清倉盤庫，調整合理的庫存結構，努力盤活資金存量，爭取資金周轉的最大回款效益。對銷售部門而言，財務與業務始終是矛盾的統一體。激勵下屬的特殊方式編者按: 激勵下屬不僅僅是升職位,加薪水.有時一聲問候也能發揮巨大的作用,下面這些方法你了解多少?一提起如何激勵下屬，不少經理人特別是中層經理人經常抱怨說：「我一沒有給下屬提職晉升的權，二沒有給下屬加薪發賞的錢，你讓我怎麼激勵下屬？光耍嘴皮子怎麼行？」 1.不斷認可
每名員工再小的好表現，若能得到認可，都能產生激勵的作用。拍拍員工的肩膀、寫張簡短的感謝紙條，這類非正式的小小表彰，比公司一年一度召開盛大的模範員工表揚大會，效果可能更好。2.真誠贊美

這是認可員工的一種形式。我們的經理人大都吝於稱贊員工做得如何，有些人將此歸咎於缺乏必要的技巧。其實，稱贊員工並不復雜，根本無需考慮時間與地點的問題，隨處隨時都可以稱贊員工。如在會議上或公司主持的社會性集會上、午宴上或辦公室里，在輪班結束或輪班前、輪班之中的任何可能之時都可以給予一句話的稱贊，就可達成意想不到的激勵效果。當成績在員工們頭腦中還很新奇的時候，表揚員工會起到非常奇特的效果，最有效的做法就是走到下屬中間，告訴你的下屬：「這是一個令人激動的創意！」「你做得太棒了，再加把勁創造咱們公司的基尼斯記錄，到那時我要給你開慶功會」……要抓住任何一個立即傳達的贊揚能帶來積極影響的機會。
3.榮譽和頭銜

為工作成績突出的員工頒發榮譽稱號，強調公司對其工作的認可，讓員工知道自己是出類拔萃的，更能激發他們工作的熱情。

員工感覺自己在公司里是否被重視是工作態度和員工士氣的關鍵因素。經理人在使用各種工作頭銜時，要有創意一些。可以考慮讓員工提出建議，讓他們接受這些頭銜並融入其中。最基本地講，這是在成就一種榮譽感，榮譽產生積極的態度，而積極的態度則是成功的關鍵。比如，你可以在自己的團隊設立諸如「創意天使」、「智慧大師」、「霹靂沖鋒」、「完美佳人」等各種榮譽稱號，每月、每季、每年都要評選一次，當選出合適人選後，要舉行適當隆重的頒發榮譽的儀式，讓所有團隊人員為榮譽而歡慶。

4.給予一對一的指導

指導意味著員工的發展，而主管人員花費的僅僅是時間。但這一花費的時間傳遞給員工的信息卻是你非常在乎他們！而且，對於員工來說，並不在乎上級能教給他多少工作技巧，而在乎你究竟有多關注他。無論何時，重點是肯定的反饋，在公眾面前的指導更是如此。在公共場合要認可並鼓勵員工，這對附近看得見、聽得清所發生的事的其他人來說會起到一個自然的激勵作用。5.領導角色和授權

給員工領導角色以酬勞其表現，不僅可以有效地激勵員工，還有助於識別未來的備選人才。讓員工主持短的會議；通過組織培訓會議發揮員工的力量及技能，並讓其中的一名員工領導這個培訓；當某位員工參加外面的研究會或考察後指派其擔任培訓會議的領導，讓他簡短地對其他員工說明與研究會相關的內容及重點等都是不錯的方式，還可考慮讓員工領導一個方案小組來改善內部程序。

授權是一種十分有效的激勵方式。授權可以讓下屬感到自己擔當大任，感到自己受到重視和尊重，感到自己與眾不同，感到自己受到了上司的偏愛和重用。在這種心理作用下，被授權的下屬自然會激發起潛在的能力，甚至為此兩肋插刀、赴湯蹈火也在所不辭。

6.團隊集會

不定期的辦公室聚會可以增強凝聚力，同時反過來也有助於增強團隊精神，而這樣做最終會對工作環境產生影響，營造一個積極向上的工作氛圍。如中秋節前夕的晚會、元旦前的野餐、重陽節的爬山、三八前的出遊、員工的生日聚餐、團隊慶功會等，這些都可以成功地將員工聚到一起度過快樂的時光。同時，最好再將這些活動通過圖片展示、DV攝制等手段保留下來，放在公司或團隊的網站或網頁上，讓這些美好的回憶成為永恆，時刻給員工溫馨的體驗與團隊歸屬的激勵。

7.休假

實行爭取休假時間的競賽。為爭取15分鍾或者半個小時的休息，員工會像爭取現金的獎勵一樣努力工作。在許多情況下，當員工面臨選擇現金和休假獎勵時，他們都會選擇休假。如果一個業績目標是由團隊或所有員工來完成時，最適合的獎勵就是休假。

8.主題競賽

組織內部的主題競賽不僅可以促進員工績效的上升，更重要的是，這種方法有助於保持一種積極向上的環境，對減少員工的人事變動率效果非常明顯。一般來說，可將周年紀念日、運動會以及文化作為一些競賽的主題，還可以以人生價值的探討、工作中問題、價值創新等作為主題。定期舉辦小型或大型運動會無疑給員工帶來快樂和團隊的感覺，文化也可以用來創造一些主題競賽。9.榜樣

標桿學習是經理人團隊領導的一個重要武器。榜樣的力量是無窮的，通過樹立榜樣，可以促進群體的每位成員的學習積極性。雖然這個辦法有些陳舊，但實用性很強。一個壞員工可以讓大家學壞，一位優秀的榜樣也可以改善群體的工作風氣。樹立榜樣的方法很多，有日榜、周榜、月榜、季榜、年榜，還可以設立單項榜樣或綜合榜樣，如創新榜、總經理特別獎等。
10.傳遞激情11.零成本或低成本激勵下屬的N個菜單

<1>真誠地說一聲「您辛苦了！」 <2>真誠地說一聲「謝謝您！」

<3>真誠地說一聲「你真棒！」 <4>由衷地說一聲「這個主意太好了！」

<5>有力地拍一拍下屬的肩膀（女性注意）<6>一個認可與信任的眼神

<7>一次祝賀時忘情的擁抱<8>一陣為分享下屬成功的開懷大笑

<9>寫一張鼓勵下屬的便條或感謝信<10>及時回復一封下屬的郵件

<11>下屬紀念日的一個電話、一件小小的禮物<12>一條簡訊的祝福和問候

<13>一次無拘無束的郊遊或團隊聚會<14>一場別開生面的主題競賽

<15>一個證書、一枚獎章、一朵鮮花、一顆真誠的心……

③ 財務基礎知識培訓

第一、財務工作流程 第二、財務制度特別是報銷規定。你需要了解公司機版構設置、職權責、工作流程並給你的培訓對象說清楚這些，他們就能理解你說的意思了。不用講如果做帳什麼的！公司讓你講的目的是什麼你要弄清楚，我認為一定不是培養會計！

④ 新入行的房地產銷售員應掌握的最基本知識有哪些

房地產基本知識
商品房-------有產權保證,可以自由抵押買賣繼承的房屋
商住房-------可以用於居住和辦公的房屋
住宅----------用於居住功能房屋.
別墅----------已超過單住房功能,兼帶高級休閑、娛樂的獨立樓房,通常為三層.
工廠----------生產製造產品的特定場所.
透天厝-------較別墅低檔次的獨棟房屋,通常位於郊區,較大規劃.
高層----------十層以上100米以下的電梯式建築(帶電梯).
多層-------十以下不帶電梯的建築
超高層-----超過100米以上的建築物
裙樓-------建築物底部龐大的用於做商場的部分.
彈性隔間---可移動隔間牆的室內空間,通常用於辦公
開放式設計---無隔斷的設計,利於空間較廣,如餐廳、客廳.
公攤-------每戶直接或間接使用的公用部分,如電梯、配電室.
抵押貸款—-用房產證、土地使用證做抵押,向金融機構貸款.
按揭貸款—-以商品房預售合同為抵押向銀行貸款.
土地使用證—-准許某土地使用的證明.
預售許可證----商品房准許出售的證件
建築工程規劃許可證---
契稅3.8% (包括手續費)
房屋產權證—-用於證明房屋所有權的房屋證明.
建設許可證明--用於證明該項建設符合規定並准許建設.
滯納金-----因甲方工程延誤或乙方交款延誤,該交納的違約金.
工程圖-----建築工程方案圖
墨線圖-----建築物內部結構圖
坐北朝南---指大廳之面朝南.
左青龍-----左側為青,吉祥之徵
右白虎-----房屋右側為白虎,凶方之徵
一次性付款---將款項一次性交清.
分期付款-----准款分幾次支付的方式.
剪力牆-------承受房屋重力的牆,不可任意敲打,若要敲打需申請
消防電梯-----專門用於消防滅火的電梯,有抽煙,排分的電梯.
衛浴三大件---洗盆,浴盆,坐式馬桶.
廚房五大件---洗刷池,吊櫃爐台,料理台,抽油煙機.
市場區割-----產品更新換代不同類型,以迴避市場供需量的排擠.
保險---------本息總額×5.5‰×總年數（按揭）
容積率-----總建築面積與佔地面積之比（通常不含地下室）
兩書----1、商品房使用說明書2、房屋質量保證書
建築密度----建築物佔地面積與總佔地面積之比建築物越大,房子越密.
DM-------郵寄用的廣告用品
MP-------報紙廣告
CP--------電視廣告
POP------戶外看板
MG-------雜志廣告
SP---------銷售時,促使客戶購買的假語言假動作
佔地面積-----項目用地面積(含建築物)
建築物佔地面積------建築物佔地的實際面積之比
綠化率-----------綠化面積與總佔地面積之比
使用率----------使用面積與建築面積之比
標准層高--------3米
平面價差--------平面方位不同產生的價格差異(位置)
主體價差--------不同樓層產生的價格差異
議價空間-----討價還價的價格差異
管道間--------用於安置各類管道空間
技術風險-----技術跟不上
客戶購房的主要要求:
1.地段
2.建築外觀
3.市內平面布局(客廳較大為好,不要門對著客廳.洗手間的門不對著大廳,廳方方正正,易於裝修).
4.透風採光(主力法則,賣點)
5.周圍環境
6.房產的行銷重點:a.時代性(抓住市場的空檔)b.生活性c.安全性d.舒適性e.方便性
7.消費者購房動機a.感情動機b.理智動機:方便實用可靠經濟實際利益眼光購買欲c地點動機:d.直覺動機:第一眼看上去就喜歡價格直覺
關於肢體語言的判斷:
說話沒把握------可能說謊
抖腳----------可能不耐煩
筆放在嘴裡----需要信息
眼神不敢正視—心虛
緊握雙手-----焦慮
小腳晃動-----對你的觀點滿不在乎
搓手-----對事物有所期待
實戰:團對精神:沒有超級的個人只有超級的團對(例獅子王風范)
戰略:漠視敵人
戰術:重視敵人1.治氣2.治心,攻心戰:使顧客在戰勢上略輸一籌3.治力:不斷的學習4.治變:隨機應變
二擇一法則:邀約的技巧,如何從平凡中發覺不平凡.
判斷住宅的好壞:看裡面住著幾個老外
影響房地產的風險因素:1.政策風險
2.經濟風險(市場供求)
3.國際風險(金融風暴)
4.技術風險(豆腐渣工程質量)
5.自然風險(天災人禍)
接聽電話步驟:
1.確定公司名稱
2.表示問候
3.提供協助(將產品的賣點介入,打入吸引力)
4.確認客戶是否一起來看,若已有別的業務人員追蹤
5.介紹項目,配合模型作大概講解,一次只推兩種戶型
6.帶客戶看現場,邊走邊介紹.
7.銷售人員不是賣房子給顧客,是替顧客買房子.
不同類型客戶的應付技巧:
1.趾高氣揚型:先穩住對方,通過產品的特色趁機找出弱點
2.笑話銷售人員型
3.沖動易變型:買與不買在一念之差,突出產品的特色,賣點,暗示產品搶手,借力
4.推三吐四型:對銷售人員無反對意見,但處於無表態.應付方法:仔細追查其不能決定的真正原因.
5.金屋藏嬌型:與女方同往男方表示沉默不語.應付方法:拉攏女方態度穩重,適時注重男方.
6.成熟穩重型:與銷售人員洽談時,窮追不舍,不容易說服.應付方法:以平常心相待,以產品的質量,公司的信譽,企業的形象做保證.
7.欠缺經驗型:想買房但又不能作決定.應付方法:快刀斬亂麻,態度矜持,讓客戶覺得你是房產專家.
8.大小統吃型:心思細膩,喜歡挑毛病,狠狠殺價.應付方法:不心持手軟,適應借力,以氣氛相對壓.
9.風水卜算型:不關心材料,不關心結構,只關心朝向,方位.應付方法:現代觀點,適當配以風水學.
銷售實踐中應避免的錯誤方式：
1．遇到客戶不穩重,沉不住氣,急於銷售
2．客戶問價就以為要買房子.
3．以低姿態,打電話給客戶.
4．沒有詳細考慮認為要買,自我陶醉.
5．客戶問什麼,答什麼.
6．客戶一來就拿筆記本,急於記聯系方式
7．攻擊其它房地產公司,讓客戶對你的信任度大打折扣.
8．否定客戶的意見
9．沒有完全明白客戶的心態,就讓其離去.
10．情緒化的語氣,不可出現.
房地產面積怎樣算出來
建築面積
住宅的建築面積對於購房者來說十分重要，但計算范圍比較復雜，購房者需細細了解。在住宅建築中需要建築面積的范圍和方法是：
1、單層住宅建築物，不論高度如何，均按一層計算，建築面積按建築物外牆勒角以上的外圍水平面積計算。單層住宅如內部帶有部分樓層（如閣樓）也應計算建築面積。
2、兩層以上的住宅建築物，建築面積按各層建築面積的總和計算，底層建築面積按上述第一條方法計算。因此，建築面積對多層和高層來說，又叫「建築展開面積」。
3、地下室、半地下室及相當入口的建築面積，按其上的外牆外圍水平面積（但不包括採光井、防潮層及保護牆等）。
4、多層和高層住宅內的樓梯間、電梯井、垃圾道、通風道等均按建築自然層樓計入總建築面積。高層建築物內的技術層（供放置管道設備和維修養護）如果層高超過2.2米應100%計算建築面積。
5、突出牆外的門斗，有頂蓋和柱子的走廊、檐廓和雨蓬，如北京、天津等城市一帶的「騎樓」，四和院內的抄手廊等，按其投影面積的50%計算建築面積。
6、多層或高層建築中，突出於房頂圍護結構的樓梯間、水泵機房和水箱間、電梯機房等，按維護結構外圍水平面積計算建築面積。
住宅建築中不計入建築面積的范圍有：
1、層高小於2.2米以下的夾層、插層、技術層和層高小於2.2米的地下室和半地下室。
2、突出房屋牆面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的下班幕牆、垛、牆腳、無柱雨蓬等等。
3、房屋之間無上蓋的架空通廊。
4、房屋的天面、挑台、天面上的花園、泳池。
5、建築物內的****作平台、上斜平面及利用建築物的空間安置箱、罐的平台。
6、騎樓、過街的地層用做道路的巷通行部份。
7、利用引橋、高架路、路面作為頂蓋建造的房屋。
8、活動房屋、臨時房屋。
9、獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干線、支線。
10、與房屋室內不相同的房屋間伸縮縫。
使用面積
住宅套內使用面積的概念是每套住宅門戶內除牆體厚度外全部凈面積的總和。其中包括卧室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、儲藏室、壁櫃（不包括吊櫃）、戶內樓梯（按投影面積）。利用坡屋頂內空間作房間時，其一半的面積凈高不低於2.1米，其餘部分最小凈高不低於1.5米，符合以上要求可計入使用面積，否則不算做使用面積。
銷售面積
商品房按「套」或「單元」出售，商品房的銷售面積既為購房者所購買的套內或單元內建築面積（以下可簡稱為套內建築面積）與應分攤公用建築面積之和。用公式表示既為：商品房銷售面積=套內建築面積+分攤的公用建築面積。
1、套內建築面積由以下三部分組成：套（單元）內的使用面積、套內牆體面積、陽台建築面積。套內建築面積各部分的計算原則如下：
（1）套（單元）內的使用面積
住宅按《住宅建築設計規范》規定的方法計算。其他建築，按照專用建築設計規范規定的方法或參照《住宅建築設計規范》計算。
（2）套內牆內體面積
商品房各套（單元）之間的分隔牆、套（單元）與公用建築空間投影面積的分隔以及外牆（包括山牆）均為公用牆。公用牆牆體水平投影面積的一半計入套內牆體面積。
非公用牆體水平投影面積全部計入牆體面積。
（3）陽台建築面積
陽台是指供居住者進入室外活動、晾曬衣物的空間。
陽台按照設計規劃建造類型可分為：凸陽台、半凸半凹陽台、凹陽台、有柱陽台、平台等多種結構類型。
陽台按建築使用面積要求可分為封閉式、未封閉式多種用途類型的陽台。
有關陽台的面積計算圖標《房產測量規范》規定不分建築類型，只分全封閉或不封閉。全封閉的陽台按其外圍水平投影水平面積的一半計算建築面積。
（4）套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽台建築面積
2、分攤的公用建築面積
分攤的公用建築面積有兩部分組成：
（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳或過道等功能上為整幢建築服務的公共用房和管理用房的建築面積。
（2）各單元與樓宇公共建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的50%。
公用建築面積不包括任何作為獨立使用空間租售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計入公用建築面積。
公用建築面積的計算方法：整棟建築物的面積扣除整棟建築物各套（單元）套內建築面積之和，並扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚以及人防工程等建築面積，既為整棟建築物的公用建築面積。
將整棟的公用建築面積除以整棟的各套套內建築面積之和，得到建築物的公用建築面積分攤系數。
售樓員的必做「功課」

現在，售樓員這行當已經開始走下坡路，從傭金情況就能得到證明。兩三年前，北京售樓員的傭金一般可以達到千分之三到千分之四，而現在一般只有千分之一到千分之二。有的樓盤乾脆就不招聘正式的銷售員，而是老闆找自己的親戚代替。但是一名優秀的售樓員還是能起很大作用的。「市調」是所有房地產銷售員的必修課。所謂「市調」就是銷售人員帶著需要調查的問題，去周邊樓盤的售樓處拜訪，做市場調查。這種拜訪並不需要遮掩自己的真實身份，因為任何樓盤的銷售都要跑到別的樓盤去「市調」。「市調」的結果越細越好，目的就是為了將來接待客戶，可以對周邊樓盤知己知彼，畢竟客戶都不願意從一個「糊塗蛋」那裡買樓。

有銷售經驗的人與初出茅廬的人大不相同。徐先生大學時學的就是物業管理專業，畢業後在高檔寫字樓幹了兩年物業管理就開始當上了售樓先生，至今已有四年，現在北京西直門的一個樓盤做銷售經理。用他的話說，成功的售樓員都很細心。「男看鞋，女看包。老售樓員和客戶打個照面，就知道對方是不是自己的潛在客戶。第一次接觸到的客戶，銷售要想方設法了解到對方的真實購房意向。好的銷售員一般都有個工作日記本，記載客戶的意向、體貌特徵，甚至是汽車牌子。如果只記客戶姓名、電話，過兩天自己就想不起來了。」

銷售人員最大的忌諱就是不能說周邊樓盤的壞話。道理簡單，說不定哪位客戶就是附近樓盤的購房者，如果銷售人員說某某樓盤的缺點，那麼客戶肯定不愛聽，可能會轉身離去，最氣人的就是找別的售樓員去了。遇到這種情況，有經驗的銷售人員都會先肯定客戶的說法，再轉過頭說自己樓盤的突出優點在哪裡，讓客戶相信買自己銷售的樓盤是更明智的。客戶中有多種類型，有的是為了自住，有的是為了投資。在自住型的客戶中，沖動的人比較多，這也是售樓員最喜歡的客戶，不用費多少口舌，客戶就干凈利落地把訂金交了。如果是遇到了投資客，就比較難纏。這類人都有豐富的購樓經驗，這就需要銷售人員有更高超的銷售技巧，此時售樓者要扮演一名理財師的角色，幫助客戶計算復雜的投資收益率，用銷售人員自己的話說，「其實都是瞎扯淡，現在投資住房誰都知道不賺錢。」這類投資者以女性居多，她們基本上是不緊不慢，有很多人簡直就把看房作為自己的業余愛好。所以對這類人需要售樓員極大的耐心。比如項目又推新盤，或者有什麼優惠活動都要電話通知她們，說不定哪天客戶就來交訂金了。

⑤ 房地產銷售培訓資料

如何成為一位出色的房地產銷售人員

我在做售樓小姐時，有很多的客戶朋友，並建立了自己獨特的樓盤銷售客戶網路，我每到一個新樓盤，都有很多老客戶自己或介紹朋友來買樓。很多同行都在問我，你有什麼絕招，讓這些客戶一個盤一個盤地跟著你轉？其實銷售並沒有什麼「絕招」，也沒有太多的技巧性的東西可言。人與人交往很難按一種統一的模式去做，每個人的個性都不一樣，處理問題的方式也就自然不一樣。對於一個剛踏進地產銷售行業的新人來說，別人的銷售技巧只可供參考，除了學習別人的做法以外，更多的是在每一次與客戶打交道的過程中，總結出合適自己的商談方式、方法，這樣你就具有了自己個人獨特銷售技巧。只要多加留意、多加練習，每個人都可以具備自己獨特的銷售技巧，有自己的「絕招」。所以說，銷售技巧更多的是用心學習、用心體會、用心做事。

[用心學習]
從事房地產銷售工作的人員應致力於個人及事業的發展，因為生活只會隨著自我改變而改變，唯有不斷地學習，才能穩固地立足於這個社會。所以要成為一名頂尖的銷售人員，首先必須學習的是如何保持一種積極向上的心態。

[學習積極的心態]
進入房地產行業之前，我在棉紡廠做了6年的擋車女工，後來通過考成人高考在廣西大學脫產讀了2年大學。記得1992年大學畢業時我去廣西萬通房地產公司應聘，當時廣西萬通地產剛剛組建，招聘廣告上寫著只招一名營銷人員，要求本科畢業以上，26歲以下。當時我已28歲了，也只有專科畢業的文憑，這兩項要求我都不符合。但我非常自信，我認為我行，不管什麼條件，先應聘再說。進入萬通公司以後，當時面試我的房地產公司老總說，當時招聘，有很多人的基礎條件比我好，正因為我表現得很自信，也很自然，所以，決定錄取我一個人，很多人都覺得我很幸運。其實我個人認為，機會是靠你自己去爭取的，它對於每個人來說都是公平的，關鍵是你有沒有自信去抓住它而已。
在工作的過程當中，我發現地產這個行業所涉及的面是非常的廣，很有挑戰性。我給自己設定了一個目標，用5年時間打基礎，5年以後，我不會再做銷售人員。有了目標以後，我就通過再考成人高考，讀了3年房地產經營管理函授班來加強自己的專業知識和理論知識。
我銷售的第一個樓盤「萬通空中花園」項目是在南寧市的舊城區內，這個區域是南寧市三教九流最為集中的一個地方，在那個地方建住宅小區，很多業內人士都不看好。為了能更准確的給項目定位，我們前期做了大量的市場調查，包括競爭對手調查和客戶調查。當時，我們老總叫我去做競爭對手調查的時候，並沒有告訴我怎麼做，不象今天，叫銷售人員去采盤，有固定的調查表格，知道要了解什麼內容，采盤前還給他們培訓講解。老總只是告訴我，你去看看我們項目附近有什麼樓盤，10天後把調查報告給我。當時房地產公司只有我一個兵，沒人教我，兩天過去了，我還不知道如何下手去做，急得我快哭了，就找我的朋友，讓他教我。他跟我說，他也不懂，並建議我每天到別的樓盤售樓部去獃獃看。我想誰都幫不了我，哭了也沒用，第三天，我就去一個叫「錦明大廈」項目的售樓部里足足呆了一天。通過一天的觀察，我看到了售樓小姐是如何賣樓的，還看到了是什麼樣的人來買樓，還了解到樓盤的戶型、價格、規模等資料，很有收獲。通過與售樓人員的交流還交上了同行朋友，讓我受益匪淺。其實，采盤並不是去每個樓盤拿一些售樓資料那麼簡單，更多的是要用心去觀察，這樣你才能具體真正地了解到每個盤的優勢、劣勢，對競爭對手有一個深入的了解。在做客戶調查的過程中，我一戶一戶地去拜訪，積極地與客戶溝通，對於有意向購房的客戶，就用本子記錄下來，並每個月保持與客戶聯系一次。客戶調查雖然辛苦，但讓我積累了不少潛在客戶。我當時的個人銷售業績占整個項目總銷售額的2/3。並只用了三年的時間就達成了我的目標，當上了萬通房地產公司的銷售部經理和物業部經理。
所以，一個積極的心態，是對自我的一個期望和承諾，決定你的人生方向，確定自己的工作目標，正確看待和評價你所擁有的能力。你認為自己是一個什麼樣的人很重要。比如像我，我認為自己是一個積極的、樂觀的、友善的、非常熱情、有沖勁的一個人。這就是自我的形象。
一個有著積極態度的銷售人員，相信他每天早晨起床都是面帶微笑地對自己說。「今天我心情很好，我很高興，今天會跟很多客戶聯系，我相信能給他們解決一些問題或解除他們的疑慮，我會成交的」；「只要我努力，相信今天我一定能成交，我的銷售業績是最棒的」；這就是他對自己的一種肯定。
[培養你的親和力]
所謂親和力，就是銷售人員和客戶交流溝通的能力。銷售人員的工作性質是直接面對面地與客戶打交道，怎麼才能更好地與客戶溝通，讓客戶認可你，必須通過規范你的言行舉止來實現。
在售樓的過程中，語言是溝通的橋梁。對銷售人員而言，語言應該是一門應酬與交往的藝術，不僅要注意表情、態度、用詞，還要講究方式和方法，遵守語言禮儀，是順利達到交往效果的「潤滑劑」。
在人際交往中，約有80%以上的信息是藉助於舉止這種無聲的「第二語言」來傳達的。行為舉止是一種不說話的「語言」，包括人的站姿、坐姿、表情以及身體展示的各種動作。一個眼神、一個表情、一個微小的手勢和體態都可以傳播出重要的信息。一個人的行為舉止反映出他的修養水平、受教育程度和可信任程度。在人際關系中，它是塑造良好個人形象的起點，更重要的是他在體現個人形象的同時，也向外界顯示了作為公司整體的文化精神。
語言的禮儀不是天生就會說，優美的舉止也不是天生就有的，這些都是通過長期正規訓練出來的。只要通過每天自己抽5分鍾來練習，自然而然地養成良好的儀容儀表、舉止姿態習慣，自然地使用禮貌用語，和自然的情感表達。這樣訓練出來的銷售人員才具有親和力。

[提高你的專業性水準]
房地產產品的特殊性要求銷售人員有較深的產品知識與專業知識。產品知識和專業知識是銷售人員自信的基礎，也是銷售技巧的保證。
樓盤產品知識的掌握是正式進入推銷的第一步，你有再好的心態與自信心，可對樓盤的產品知識一無所知，客戶向你咨詢樓盤特點、戶型、價格、裝修標准等等的時候，你即一問三不知，客戶就根本不會買你推薦的樓盤。
我們都知道樓盤的銷售規律，新盤開盤上市的時候，因為地域需求、新盤上市、從眾心理、升值期望、炫耀需求、投資獲益等等消費需求，是新盤上市迅速進入銷售的高速增長時期，這一階段通常持續三個月左右，三個月以後，樓盤銷售進入平穩時期，約半年後銷售進入逐步下降時期。通常，樓盤40%到60%的銷售量是在銷售的高速增長時期完成的，樓盤銷售進入平穩時期的三、五個月，應該完成20%到30%銷售量，即樓盤80%以上的銷售業績應在八個月內完成，一年內完成整個樓盤90%以上的銷售量。
當樓盤面對有效需求，開發商有效供給，售樓人員卻不能有效銷售或者說不能高效率銷售，一旦錯過樓盤銷售增長期、平穩期，就只剩下漫長的等待，非常可惜也非常被動，尤其是所售樓盤周邊有競爭樓盤存在、而樓盤差異化又不大時，知己知彼的銷售人員是戰勝競爭對手的決勝砝碼。商品房的價值比較高，往往很多客戶是用一生的積蓄來購買的大宗買賣。因此反復比較、猶豫不決是常見現象，客戶對樓盤能察覺的使用價值作了反復比較依然拿不定主意時，如果售樓人員能就客戶的購房需求作一番說明，成功率就會很高。
我原來「萬通空中花園」的一個老客戶因為兒子就快到上小學的年齡了，打電話咨詢我哪裡有好的學校？並想在學校附近買一套50萬左右的房子。當時，我正在銷售的「秀山花園」項目旁邊正好有個新建的雙語教學幼兒園和小學，附近又有南寧市最有名的中學——三中，很合適他的需求，但是，同一片區又有三個樓盤可供選擇，而我們秀山花園是距離小學最近、距離中學最遠的一個樓盤。我沒有急於把自己銷售的樓盤介紹給他，而是陪客戶一個盤一個盤地去看，每個盤都給他做分析。到了秀山花園附近的時候，我告訴他，我現在在秀山花園工作，今天，他也看了不少樓盤，怎麼樣，到我那休息一下吧？在經過學校的工地時，我重點給他介紹了在建的雙語教學幼兒園和小學。客戶當時就問我，你為什麼不直接給我介紹你銷售的樓盤。我告訴他，其實，我不是不想介紹我銷售的樓盤給你，你是我的老客戶了。我只是想讓你買了房子以後不要再後悔，所以讓你多比較，而且我們秀山花園雖然離小學是最近的，但是離菜市場比較遠，離三中又沒有其它項目近，所以我不想騙你買，讓你自己選擇。客戶當時覺得我很誠懇，當場就在秀山花園交了定金。其實在這個過程當中，我除了真心實意地為他著想以外，主要的是針對他是「為兒子而購房」的需求。在介紹的過程中重點突出的是雙語教學幼兒園和小學，來抓住客戶的購買心理，我才能爭取到顧客的認可，實現銷售。
有效的售樓人員應該是半個地產專家，不僅對所售樓盤本身的特點（品味、文化、規劃、景觀、設計、風格、結構、戶型、面積、功能、朝向、便利、價格、公建設施、設備、社區管理、社區文化等等）有根本了解，而且對所售樓盤地段、周邊環境、城市規劃、基礎設施、發展趨勢、開發商實力等有足夠的了解。更重要的是對競爭樓盤優勢有清醒的認識，能夠與競爭樓盤進行使人信服、恰如其分的比較。在比較中，無原則的貶低競爭對手樓盤的做法很容易使客戶產生逆反心理。因此，既要實事求是，又要揚長避短，為客戶提供置業意見，使客戶對你和你所銷售的樓盤產生信任感。
我在秀山花園項目銷售的時候，曾接待過一個南寧市有名的律師。當時，他到售樓部來，看了一下我們的戶型模型後對項目情況沒有提問，我就請他坐下來，坐下來後，他就開始大談南寧市的房地產，各個項目的情況。當時，他問我，對「榮和新城」怎麼看？我跟他說，「榮和新城」在南寧市來說算得是品質比較好的一個小區，雖然它所屬的片區為南寧市的工業區，但它緊靠邕江邊，受污染的程度不大，再加上小區規模比較大，內部的環境做得比較好。物業管理也比較到位，在南寧市享有一定的知名度，特別是榮和新城的三期，價格都能賣到3000元/平方米以上，和南寧市公認的高檔住宅集中的南湖風景區的樓盤價格是一樣的，而且還賣得很好。如果今年市政投資修建邕江河堤的話，榮和新城不會每年洪水來的時候被淹了。他當時就對我說，他比較喜歡榮和新城，他到過很多售樓部，也問過不少的售樓人員，沒有一個像我這樣稱贊別人的樓盤的，聽我這么一說，他倒要認真地考慮去不去榮和新城買房。他再問我，秀山花園和榮和新城相比你又認為哪個項目好一點。我說這是兩個不同性質的樓盤，各有各的特點，沒辦法拿來相比。我們秀山花園是南寧市現在唯一的一個山景盤。這時候，我請他到我們錯層戶型的樣板房去參觀，在樣板間里，我給他介紹了錯層戶型的特點，更多強調的是，因為這個盤是依山而建，地形上的高差，決定了我們這個項目很多戶型都做成了錯層，它是一種自然的錯落，你以後站在客廳的位置，會看到外面是錯落有致的、層次感很強的立體景觀，這種自然的感覺是很多平地建造的錯層戶型所沒法享受到的。我們的戶型特點吸引了客戶，第二天，客戶馬上交了定金，而且簽約非常順利。
其實在這個過程中，我在談到榮和新城這個項目時，我已經把榮和新城的劣勢 ：地處工業區、價格高、地勢低，如果遇上百年一遇的洪水，有被水淹的可能，但我只不過是換一種表達方式說出來而已，但客戶的感覺就不一樣，他會認為你比較可信。同時，在與他交談的過程中，我發現他比較年輕，比較容易接受一些新的東西，我就給他推薦了錯層戶型。每個項目有很多優點，但不需要在銷售時把所有的優點都告訴客戶，如果都把所有的優點全部告訴他，項目也就變成沒有優點了。你們要學會在與客戶交流的過程中抓住客戶所關心的問題作為突破口，那你就會成功的。
[用心體會]
1、「利他」的思考方式
有人說，「錢從客戶口袋到銷售人員口袋」這一段距離是世界上最長的距離，我覺得形容得很貼切。只要客戶不掏錢出來，我們就永遠得不到，所以如何縮短這一段距離是至關重要的。
與客戶的溝通以及相處中隨時以「利他」的思考方式去進行思考，如何幫助客戶，如何才能讓客戶處在最佳利益的狀態，如何才能讓客戶覺得貼心，才會幫客戶解決困擾，才會讓客戶喜歡買你推銷的房子，才會讓客戶將你視為朋友，而不是在客戶的眼中只是一個老想把房子賣給他，如此失敗的一個銷售人員而已。利他的思考方式可以讓我們跟客戶站在同一陣線去解決問題，你是他的最佳戰友，而不是站在你銷我買的對立立場。
2、避免自己製造的銷售誤區
在銷售工作的過程中，常常會不自覺地陷入自己製造的誤區而不自知。這其中有兩個誤區是我們最容易掉進去的，所以必須隨時提醒自己。
其一是 ：當我們想要將手上的房子銷售給客戶的時候，客戶真的需要嗎？是他真的需要還是我們覺得他需要，如果只是單方面我們覺得他需要，那麼成交可能就會距離我們遙遠而且機會渺茫。所以在面對客戶銷售之前，如何喚起他的「需求意識」，以及如何創造他們的需求是我們必須要用心的重點，因為在他不認為自己需要的時候，他是絕對不可能點頭同意成交的。對客戶來說最好的房子就是客戶已經產生需求的房子才是最好的房子，所以優先銷售需求，然後再銷售房子給客戶，而不是先銷售房子後才銷售需求。
其二是 ：我們所提出的意見是基於客戶的需求來考慮的，還是我們只將焦點集中在自己的業績完成上，所提出的意見是為客戶量身定做，還是為我們自己量身定做。這兩種心態造成我們和客戶之間的不同距離。我們當然希望客戶的訂單越大越好，成交的金額越高越好，但是客戶的期望卻並非如此。每一個客戶的期望都是希望能夠在最低的金額下發揮到最高的效率，客戶並不是吝嗇花錢或者挑毛病，因為換一個角度來思考，如果我們自己是客戶，當我們決定要花錢買房的時候說不定比現在這些抱怨的客戶更加的挑剔。一個成功的銷售人員在客戶的心目中是客戶問題的解決者，而絕對不是客戶問題的製造者。
3、成功地銷售商品給自己
其實在這個世界上最難銷售最難面對，以及最挑剔的客戶常常就是自己。
因為你自己最清楚這樣的房子能不能夠滿足自己的需求，要說服自己購買並不是一件容易的事，如果能夠讓自己燃燒起購買的慾望，甚至讓自己下定決心購買，你需要的是什麼呢？而在自己銷售給自己的過程中十有八九你會詢問自己的問題可能也會是客戶會問的問題，怎樣的回答方式可以令你自己滿意呢？
如果你已經能夠成功地說服自己購買，那麼在市場上所會面臨的問題你差不多都已經考慮在內了。這是一種很好的練習方式。拿自己來試試看一定好過拿客戶來試，如果自己都說服不了，你如何能夠有十足的信心去面對客戶呢？所以有很多銷售人員在銷售過程中所面對的拒絕或是挫折其實是自己缺乏聯系所造成的結果。如果連你自己都不能接受的商品卻硬要客戶接受，這不是一件強人所難的事嗎？
我常常聽到一些置業顧問在抱怨業績不理想，客戶有多麼多麼的難纏，這個時候，我們更多的是問自己的問題：
如果我是客戶，我會不會跟我自已買東西？這包含了我的形象和態度。
我所銷售商品的好處是否已經足夠滿足我自己了呢？
我在商品上的保證是夠讓我自己擁有安全感了呢？
在商品一定的價格上我是否已經賦予它更超值的價值而令我自己滿足了呢？
客戶所提出的問題，如果我是客戶我會與自己所回答出來的答案滿意了嗎？
這樣的住宅是否擁有我的熱情和我的生命力，如果我不愛這樣商品，這樣商品為什麼要幫我創造財富呢？
所以在我們銷售房子給客戶之前應該先試著銷售這樣的商品給我們自己，嘗試去說服自己購買，一人同時扮演兩個角色作攻防。一個是我們所謂百般難纏的客戶，一個是銷售人員，一個不斷提出拒絕購買的理由，另一個不斷地提出好處、利益和價值，一個扮演沒有興趣購買的客戶，一個扮演不斷挖掘與創造客戶需求的銷售人。在這樣的攻防中如果你能夠成功的銷售商品給自己，就等於你已經了解客戶了。
用這樣的方式只要不斷地練習就可以幫助一個置業顧問提升其察言觀色的能力。最終你會發現自己越來越懂得客戶要什麼，越了解客戶在想什麼，再也不會去抱怨，我都不知道客戶的心裡到底在想什麼！因為你已經可以很容易在角色轉換的練習中進到你的客戶的心裡最深處了，這樣才叫做真正的掌握客戶行為，掌握客戶心理。對置業顧問而言，穩定踏實的業績就是從這里開始的！
4、善於傾聽，創造優勢
我們在售樓部常常會碰到這種情況，當客戶走進銷售大廳的時候，我們的置業顧問就開始滔滔不絕的向客戶介紹樓盤，好像一個展覽館的解說員，不管客戶愛不愛聽，想不想聽，自己只管講，嘴巴說的太多，完全不在乎客戶的感受與認同度和需求如何。當客戶提出一些問題的時候，馬上反駁，甚至企圖想要改變客戶已經表達出的需要來完成成交，這樣的方式當然無法完成成交！因為，你根本不知道客戶需要的是什麼。也許你覺得自己溝通得很好，但是一場溝通的成功與否，客戶所打的分數才是真正的分數，要客戶說好才是真正的好。我常常形容這種銷售的方式叫亂打鳥的銷售方式，成交與否運氣的成分居多！除非他所談論的剛好是客戶所需要的，否則90%以上的機率不會成交！我們必須耐心地讓客戶把話說完，在客戶訴說的過程中，去捕捉客戶的購買心理，這樣才能有重點地去說服客戶，才能實現理想的銷售業績。
5、少用太專業的術語
銷售人員在介紹樓盤的時候，盡量採取口語化的形式來挖掘客戶的需求和拉近與客戶之間的距離。我們經常看到有一些銷售人員在接待客戶的時候，一股腦的向客戶炫耀自己是房地產業的專家，用一大堆專業術語向客戶介紹，比如說，我們小區的建築密度是多少、容積率是多少、綠化率是多少等等，讓客戶如墜入五里雲霧中，一頭霧水，不知道你要講什麼，而且給客戶造成一種心理壓力。我們仔細分析一下，就會發現，銷售人員把客戶當成同仁在訓練他們，滿口都是專業，讓人怎麼接受？既然聽不懂，還談什麼買房？如果你能把這些專業的術語，用簡單的話語來轉換，比如直接的說出兩棟樓之間的距離是多少，花園的面積有多大，活動的場所有多少個或有多大等等，讓人聽後明明白白，才能有效地達到溝通目的，樓盤銷售也才沒有阻礙。
6、滿足客戶的精神需求
客戶的需要有時候並不見得只在房子上，房子的需求只是他的需求之一。如果你自己是客戶也會如此，只是你可能不曾仔細想過而已。試想當你站在銷售大廳購買房子時你只有需要房子的功能嗎？還是你要有被尊重、被贊美、被關懷、被注意的其他需求呢？有時候客戶其他的需求也許高過對於房子的需求。你在銷售的過程中是否注意到這些呢？
國外的教育體系中強調的是啟發式教育。要滿足客戶也是一樣的道理。我們最容易犯的錯就是不斷地將房子一直介紹給客戶，期待客戶購買。卻不知客戶到底需要什麼樣的房子，把焦點放在自己的業績上大過於客戶的需求上，只想賣給客戶這樣的房子，但沒有去想客戶為什麼必須要購買這樣的房子。還有哪一些房子可能才是客戶需要的，事前沒有分析，洋洋灑灑地把樓盤所有的戶型沒重點地介紹給客戶自己去挑，結果浪費客戶的時間和精神，而你也不會獲得一個很好的回應。因為十之八九的客戶並不會有這樣的耐心去看完你所拿出來的資料，結果資料就跟廢紙一樣被扔掉了。所以，在與客戶交談的過程中，我要求銷售人員都必須要准備好一份稿紙，隨時的把客戶的一些建議和意見記錄下來，讓客戶感覺到被得到尊重，並通過記錄，你可充分地了解到客戶想什麼、需要要什麼，有什麼是他不滿意的。這樣你才能找出解決問題的辦法。客戶喜歡你是因為他想到的你都幫他想到了，客戶需要的你都幫他准備好了，讓客戶覺得你在重視他。客戶下不了決定的時候你可以提供客觀的參考意見，讓客戶跟你做生意沒有負擔，客戶跟你溝通起來輕松愉快，你永遠是他問題的解決者而不是問題的製造者，甚至你是客戶的知音。如果今天有客戶喜歡跟你做生意甚至期待下一次跟你做生意，那麼你就成功了！

[用心做事]
1、有良好的工作態度
任何戰略的實施都要通過市場來體現，要得到營銷隊伍強有力的支撐。所以，很多公司會不斷地對銷售人員進行銷售培訓，期待通過這些訓練能夠讓銷售業績突飛猛進。在培訓的過程中，幾乎所有的銷售人員的問題，都是跟方法和技巧有關：我如何做才能讓客戶下訂金把房子賣出去？這是問得最多的。銷售到底什麼是最重要的？答案其實很簡單也很沉重：觀念與態度。
如果你所面對的是一個根本不願意去面對市場的人，或者沒有把銷售當成一項事業來做的人，不停地告訴她銷售的方法和技巧，終究也不過是浪費時間而已。因為，他的大腦會決定他的行動，改變他大腦里的想法才能夠改變他的外在行為，所以銷售的方法與技巧只對一種人有用，那就是一個擁有健全的營銷心理的銷售人員。其實，銷售培訓是一項長期的工作，是貫穿整個銷售的全過程，它不是技巧性的培訓，更多的是工作中的心態調整，也就是營銷心理的培訓。
一個營銷人員所產生的問題當中有50%是來自於自身的問題，只解決問題的方法和技巧也是治標不治本。要訓練出一個成熟的銷售人員，最重要的是如何使一個銷售人員首先建立好正確的銷售觀念和態度，否則後面的問題更錯綜復雜，不知從何做起。
銷售的方法和技巧都不是唯一性的，人的個性不同，與人打交道的方式也不同，具有良好工作態度的人會自己去創造出合適自己的銷售方法和技巧。所以，要有一個良好的工作心態，關鍵是銷售人員本身的從業觀念和態度問題。作為一名銷售員，最核心的素質是親和力和專業性。親和力不是天生就有的，是靠長期的、用心的、認真的去做，慢慢的鍛煉出來的。同時，作為一名有一定的專業素養的，能擔起客戶買房置業的顧問的，首先要清楚知道自己在「賣什麼」才能「賣得好」和「做得好」。所以在業務上必須要非常熟悉。
2、每天堅持練習言、行、舉、止
我以前做置業顧問時，每天都會抽出5分鍾的時間對著鏡子練習微笑、練習站姿，對著自己說一些禮貌用語，通過長期的堅持練習，身邊的朋友們都開始感覺到我的變化，說我變得越來越漂亮了。
3、 每天堅持做一份業務作業
在提高對樓盤的認知程度的時候，我通常的做法是：利用空閑的時間自覺進行業務練兵，每天自己堅持做一份業務作業，所以我的業務能力和專業水準提高得很快。業務作業內容包括：
項目的經濟技術指標；
項目的位置、周邊環境；
項目的平面布局，周邊的長寬；
項目的戶型種類、分布；
單套房型各功能間的開間、進深 及面積、層高、樓間距；
有關銷售文件的解釋；
裝修標准；
配套設施；
了解工程進展；
物業管理；
價格、優惠條件；
羅列項目賣點；
每天必須對著模型針對以上的內 容講一次盤；
房產備案登記流程、收費標准和要求提供的個人材料；
銀行按揭的流程、收費標准和要求提供的個人材料；
產權證的辦理及費用和要求提供的個人材料；
土地證的辦理及費用和要求提供的個人材料；
按揭銀行及利率和計算；
購房後相關費用。
4、認真做好客戶檔案的記錄
姓名、姓別、來訪人數、客戶特徵、來訪交通工具、聯系電話、意向戶型、意見建議、認知途徑、來訪批（人）數、意向價格、交樓標准、客戶來源等；
記錄每一次洽談經過，將與客戶的每一次接觸過程盡量詳盡地記錄下來（包括電話追蹤、多次來訪情況），以便掌握客戶情況；
建立聯系通道。與客戶保持經常性的聯系，通過電話訪談等方式了解客戶動態，通過交往，把客戶交為自己的朋友；
堅持不懈。客戶如果還沒有做出購買決定，就要繼續跟蹤；
結案。記錄客戶成交情況或未成交原因。
我以前經常在空閑的時候，翻看自己的客戶檔案，回憶客戶的模樣，接待的過程，加深對客戶的印象。當客戶第二次來訪或來電的時候，我都可以准確地叫出他的名字，我和客戶建立朋友關系就是從這一步開始的。只要你們在工作當中，認認真真地去做，我相信你也會做到和做好。
所以，今天我可以告訴所有從事銷售行業的人說，用心就是最高水平的銷售技巧。
優秀的售樓人員應該具備的專業素質包括：

第一，必備的專業知識，你必須是這個行業的專家，這樣你才有資格向別人推薦你的產品。

第二，正確的售樓心態（誠信是根本），不是靠花言巧語或欺騙來實現成交的，多一些換
位思考。

第三：個人的儀容儀表以及潛在的高素質。專業的形象及彬彬有禮的舉止會為你贏得第一
良好的印象，有助於消除客戶的戒備心理和彼此距離感。

第四：具有和客戶良好的溝通能力（親和力），先讓客戶認同你、接受你，這樣客戶才會
更好的接受你所推薦的產品。

第五：學會和同事很好的相處，特別是有利益沖突的時候要能夠正確對待和處理，當然了
還有和領導的關系，這就不用多說了。

第六：虛懷若谷，不斷學習，勤思考