住宅产品溢价的营销案例

⑴ 高端住宅有哪些促销策略

解题为“关于一二线城市（三线城市也有高端住宅，只是不做本次沟通主要选取案例对象）住宅类楼盘营销方面的核心问题的不完全梳理”。CRIC KM平台2011，分享专业行动“KM线下风暴”宴设上海大宁国际商业 *** ，克而瑞总部各部门精英代表齐聚，热烈讨论，成果丰盛。 根据知识管理工作实践与住宅营销实战体会，现在由黄章林总结如下： 高端住宅的营销问题，有两个维度必须重视，一个是高端性。这是相比较中低端住宅而言的，不同城市有不同的标准，此处不做阐述，基本为与会嘉宾心 *** 识。另一个是营销领域。因为我们无法穷尽项目始终，本次风暴，仅作营销角度切入。 问题会出在哪里？ 企业层面，市场层面，消费者层面，地块层面，产品层面，这是营销的前提，出了问题是伤筋动骨的，因此探讨高端住宅营销问题，首先需要从这五个层面进行。 现场策略，媒体策略，活动策略，道具策略，传统理解的企划工作的四个模块，推盘策略，价格策略，促销策略，渠道策略，传统理解的销售工作的四个模块，营销的具体问题无外乎出在这八个方面，最主要的问题在现场与渠道两个方面。 以上，不做展开。此处略去万字，可以参考黄章林《地产九宫格》系列。 主要有哪些问题？ 几个主要问题，不是所有问题。什么是主要问题？开发商关心的，影响项目战略大局的，严重阻碍目标实现的问题是营销主要问题。通常，住宅项目的目标分为三个层面：销售目标（量、价、速），形象目标（口碑）与品牌目标（产品线、企业品牌）。对于高端住宅而言，上述三个目标，通常一个都不能少！ 营销前提出错！在一个不合适的城市，不合适的地块，做了不合适的产品，注定找不到合适的预想的消费者，错在企业不合适的战略。这些都错了，营销几乎不可做。只有变性（改变定位），或者宁可“不高端”，可以达成目标（没有卖不出去的房子）。 典型错误：地块所在区域不高端；城市能级不够，消费力不足；产品不到位，品质不给力；企业营销目标设置不合理。 此处，略去万字，详情请登录CRIC KM系统，搜索各种案例与方法论。 营销过程出错！此处错误最主要出现在现场与渠道两大核心方面。当然，媒体，活动，广告等增加来人量的方面，以及推盘，价格，促销等提高成交率的方面，也会有高端住宅营销的特有问题。 典型错误：现场营造不给力，消费者高端住宅体验不足；客户渠道不通畅，来现场的利诱不足；全国性推广项目，撒网与聚焦权衡不当；价格策略失误，销控不合理，溢价损失； 关于媒体，广告，活动等，会出问题，但常常不会是关键问题，此处不做论述，风暴会有提到的高端住宅项目的案名问题，详见黄章林的《案名十问》各种文字。 如何来解决问题？ 怎么解决？谁来解决？市场与政策问题，比如此时此刻，限购带来的营销困局，大约能做的最佳方式就是“等着”，许多开发商正在进行时。不过，我的观点是积极面对为好，除非你是顶级住宅降了也不好卖只有等着，除非你是现金流相当从足真的不差钱，除非你是董事会没有财务要求，非上市公司，其它绝大多数等不起的开发商们，请看如下主要解决之道： 1， 先把营销前提做好。选对城市，选对地块，选对时间点，这是第一；做好产品，做好示范区，做好现场营造与***体系，这是第二；善待客户，真正以客户为中心，把物业***与会所配套经营做到位。这才是高端住宅营销的根本解决之道！ 2， 如果前面做得不好，有三条路可以选：不要自定义高端住宅，向下争夺中端市场，刚性需求与首次改善的客户，也许会接受你的产品与地段，不是降价，是定位调整；第二，等等看，时间会证明，你所在的城市与区域是不是高端，耐得住，受得起，熬出来的伟大属于你；第三，看得见的品质感，价值体验，充分加码。让客户捡便宜，而且巨大的皮夹子，比如高尔夫会籍，比如各种私家***，比如精装修等等。 3，窄即是宽，小的是美好的。高端住宅，尤其是顶级项目，做的是趋势，不是现在。基本上，超级大盘综合体除外，大部分高端纯住宅项目，一定要“悄悄地干活”。过往“多数人向往，少数人拥有”的传统理念，在一线大都市的高端项目已经不太合适。分众，小众渠道营销，才是趋势。另外，“高大全”，“傻大黑粗”的时代已经过去，营销从项目定位开始，精耕细作，不二之选。“小的”意味着注重细分市场，注重产品细节，注重客户圈层，注重人文精神……各种美好，心向往之。

⑵ 什么是商品房溢价溢价率

商品房溢价就是比原来的价格高，高出多少用百分比表示就是溢价率，其实就是涨幅。

溢价率，就是在权证到期前，正股价格需要变动多少百分比才可让权证投资者在到期日实现打和。溢价率是度量权证风险高低的其中一个数据，溢价率愈高，打和愈不容易。

(2)住宅产品溢价的营销案例扩展阅读：

土地溢价率指的是超出计算所有成本在内的土地价格所占的百分比。计算公式为土地溢价率=（竞拍成交价格-土地成本价）/土地成本价*100%。

土地基价

土地的原始成本，包括征地费、开垦费、青苗费等补偿村民的钱，以及评估费等管理费用。简单地说土地基价就是土地收归国有储备后到拿出来招拍挂为止所有的支出费用总和。

土地溢价率举例

例如：标价100的土地，通过拍卖，最后成交价是200，那么这个土地就是溢价土地，溢价率就是100%，也就是比标价贵了一倍 。

⑶ 厂商怎样把握好产品溢价和市场占有率之间的最佳平衡

产品溢价（利润空间）和市场占有率（销量）之间的最佳平衡是一种动态平衡，受制于很多因素影响，在营销实操中，经常通过对营销组合来进行平衡和引导。
第一、产品结构。对产品系列进行梳理和定位，赋予每类产品以具体目标，有的产品是要利润的，有的产品是要市场占有率（销量）的。具体操作可以参考波士顿矩阵法，对产品按照销售增长率、市场占有率进行区分为明星产品、金牛产品、瘦狗产品和问题产品。最终形成相对、结构合理的产品结构体系。根据利润和销量的变化趋势，可以随时对产品结构进行调整，以适应这种平衡。
第二、渠道结构。在渠道结构设计过程中，需要充分考虑产品溢价和市场占有率的平衡问题，选择什么样的渠道，为什么选择这类渠道，这类渠道的优缺点是什么。渠道结构对企业营销来说至关重要，关键是在稳定性、经济型和效用上的选择考量。
1、高效通畅，减少渠道结构的无关费用和成本，实现效率提升也是利润的重要来源
2、适度覆盖，市场占有率不是越高越好，关键是实现企业稳健持续经营
3、稳定可控，渠道的动荡对利润和销量都是巨大的打击
最后，本问题表象是在市场上产品溢价和市场韩占有率之间的取舍，其实核心是企业经营方向的选择问题，企业在不同发展阶段有不同的核心问题和解决方式，不断在利润、销量、现金流之间摇摆。在考虑这个问题是一定要站在企业经营的高度，结合外部市场环境变化、内部企业优劣势分析和企业当前发展阶段及发展核心问题，统筹思考解决。
以上希望能够帮助到你，谢谢。

⑷ 如何通过营销创新，实现快速去化及高溢价

最有效的方法就是价格调控，利用显著的价格优势刺激销售。对销售人员给予更多的销售奖励，在客户推销中更多的去介绍高层的好处、优势等。在房产销售最多的就是把不好卖的户型和楼层做广告的主打、主推产品，利用购买赠送等一些促销方式来刺激客户购买。要不就打出特价房的销售手法，利润空间少但销售速度提高。还有一个一般人都不干用的方式就是，把最不好卖的户型房源做精品展示。推出买房子送精装修的方式，装修成本其实一点也不高，但客户单独装修的时候成本就会上去。而且装修房子是很多业主都头疼的一件大事。

⑸ 溢价销售的溢价的产生

1、策略型溢价：策略型溢价是指处于某种销售策略导致的销售价格高于销售底价产生的价格差，如某房地产项目中某套住宅销售底价为4000元，为在销售中留有优惠空间，对外公开销售价格为4500元，实际销售中以4300元成交，产生200元溢价。
2、成果型溢价：成果型溢价是指通过围绕销售的一切推广、策略、执行推动价格上涨，在原销售价格基础上产生的实际销售价格与原销售价格之差形成的溢价。如某房地产项目销售均价为4000元，通过炒作，以4500元开盘销售，整体均价在营销外力的推动下上涨500元溢价。
3、协商型溢价：协商型溢价为生产方与销售方或代理方协商出底价，在销售过程高于底价的价格差作为溢价。
但除此之外，市场自然涨价或由于原材料及其他成本增加产生的价格上涨不能城作为溢价。所以溢价分成必须界定好哪些是溢价部分，怎样产生溢价。
对于房价的良性发展角度，溢价是房价上涨的罪魁祸首、纠纷根源、涉税难题；从销售激励的角度，溢价是激发销售动能和价格上涨的有效砝码。从目前市场环境来看，溢价分成十分普遍，但不被相关法律支持。

⑹ 如何提升品牌溢价能力

要打造一个品牌的溢价能力，其实主要是通过整套的围绕品牌核心价值的品牌识别体系与整合营销传播手段来进行的。

（一）建立高溢价品牌的品牌核心价值
高溢价品牌核心价值必须要建立起在目标消费群心智中的独特高区隔的能打动消费者内心的联想与认知，而这种联想是稀缺的联想。正如浪琴表的品牌核心价值是“优雅人生”，这种给消费者的联想是稀缺的，大多数人可能并没有优雅的人生，这种联想是消费者所向往的，所以能打动消费者的内心世界，而如果有一个手表品牌把品牌核心价值定为“平凡生活”，这种给消费者的联想一点也不稀缺，大多数人都是平凡的生活，所以这样一个品牌肯定就只适合做为大众品牌，而产生不了品牌溢价。还如青岛啤酒的品牌核心价值是“激情成就梦想”，这种给消费者的联想也是稀缺的，大多数人都是平凡的生活，有梦想能成就的又有多少，当这种稀缺的联想注入到并不稀缺的啤酒中时，青岛啤酒给消费者的联想也就稀缺的珍贵了，所以同样也能产生品牌溢价。

（二）打造高溢价品牌的品牌识别体系
打造高溢价品牌的产品识别
1、稀缺的产品特色。
如肯德基就有并且传播“炸鸡五分钟内没有卖掉就丢弃以保证食品的的新鲜”的产品特色识别，这给消费者的联想是稀缺的，所以中国消费者会认同肯德基的鸡块价高，如果当国内所有的炸鸡都有这样一个产品特色，消费者就不再会认同这样一个高价的鸡块。
2、稀缺的产品品质
如产品的品质识别，如GE，摩托罗拉等国外企业所传播的六西格玛的质量标准，在消费者大脑中的联想也是稀缺的。当初多少年前海尔主要靠炒做与传播产品品质来获得溢价，因为当时电器行业中好的品质是稀缺的，而如今海尔对受众一直在传播服务，因为现在好的服务是稀缺的。
3、定高价
如产品的档次识别，主动定高价也能一定程度来引导消费者，让消费者从价格上就直接认知这个品牌是大品牌。如海尔的电器的价格总会比同类同质的产品品牌要要一点；如上海的中华烟总是会每年略为提价，并且一直保持高价位；如近年白酒品牌剑南春也在主动提价；而相反主动降价的品牌都会慢慢失去品牌溢价能力，甚至是把品牌做死。比如以前的玉溪烟和中华一个档次，但却自己主动降价，现在只有20多块钱一包，成为了中档烟；再如派克钢笔以前推出低价钢笔，马上就把自己的品牌档次给拉下来。正如宾利哪天如果推出低档车，我想英国女王肯定是第一个换车的人，因为宾利已不再稀缺，英国女王脑海中没有了对宾利稀缺的联想。

打造高溢价品牌的企业识别
1、稀缺的企业领袖与品牌故事
将企业领袖炒做英雄，也能够间接为品牌创造溢价，因为这个世界上英雄是稀缺的。正如人们能钦佩王石去等珠峰时，为万科城市花园每个平方多付出500元钱是不在乎的；正如人们能钦佩柳传志当初知识份子身份创业时还卖过白菜的勇气时，为联想电脑多掏出200块钱也是一笑而过；正如当你知道史玉柱扛着几亿的债不破产而去隐姓埋名东山再起还债时，你钦佩的时候你也会对脑百金有点好感了；
2、稀缺的企业理念与文化
一个好的有魅力的企业理念能够吸引人的心，让人忘记价格。正如劳斯与莱斯两个人当年说，我们要造出世界上最好的车，于是劳斯莱斯的豪华车以此为企业理念；正如大众汽车的创始人当年说，我们要让德国每个公民都开上车，于是甲壳虫出现了，现在在中国竟然还卖30多万一辆；主义虽然已经不再被传播，但最终真正能够得到最高溢价的手段是以一个主义去领导消费者的心。

打造高溢价品牌的气质识别
高溢价品牌的气质是稀缺的气质。正如宝马汽车，给人一种潇洒与休闲感，现在这个社会活得很累的很普通的人是多数，而潇洒与休闲感正是一种稀缺的联想，是一种向往；正如百事可乐给人一种时尚与刺激的感觉，因为时尚与刺激的生活其实也是稀缺的，大多数人都还是在平凡中，而非常可乐不仅不非常，反而给人很土气的感觉，所以就自然没有品牌溢价；再看乐百氏和娃哈哈，乐百氏洋气与优雅，娃哈哈却土气，所以乐百氏的品牌溢价能力肯定要比娃哈哈要高，因为在中国，洋气与优雅是稀缺的，如果哪天大家都洋气了，那就可以去卖土气做品牌溢价了，正如现在很多城市都有土菜馆。

打造高溢价品牌的地位识别
毕竟大品牌的地位与领导者形象都是稀缺的，普通大众都是会信任领袖的。所以正如，海尔“先难后易”的国际化战略，大肆张扬“产品畅销德国、成功登陆美国、全球海尔人祝中国人民春节愉快”，有效树立起国际级大品牌的形象，溢价能力超过了其它国内电器大品牌。而即使产品没有覆盖全国，只要财力能支持，投投中央电视台，只要品牌在中央电视台一亮相，马上让普通受众认为这是大品牌，很快就建立了很高的品牌形象，正如福建的一些品牌，如柒牌，利郎，劲霸，七匹狼，安踏，德而惠，特步等等都是这样一个战术，靠中央电视台迅速打响知名度，建立起大品牌的品牌识别，在中小城市做起品牌溢价，马上就成为中小城市被顶礼膜拜的大品牌。从市场调查中显示，在有些小城市，安踏的知名度甚至比锐步还高，锐步卖高价甚至在小城市会被当作骗子，因为锐步在中央电视台的没有广告。

打造高溢价品牌的责任识别
虽然责任是一个人乃至一个企业的基本应该要做到的，但是按目前的社会状况，良好的责任也成为了一种稀缺，所以当一个品牌把对消费者或者对社会有很好责任也进行传播时，自然就会建立起高溢价品牌的形象，如锐步公司总是关注第三世界的制鞋工人，如麦当劳提出“减少费物，再使用，再循环”，如一些大公司经常性的慈善捐款，像农夫山泉传播每一瓶水都为希望工程捐了一分钱，但农夫山泉却价高了几毛钱。正如前段时间，有媒体指责中国的成功企业家很少捐款，其实如果品牌多一些对社会的责任，消费者也就更能接受品牌的溢价。

打造高溢价品牌的成长与创新识别
时代是不断进步的，任何一个产品今天稀缺，明天可能就普及了，所以要打造品牌的高溢价，一定要使产品与品牌形象有成长性与锐气和活力，除非是卖古董的品牌如齐宝斋。正如苹果品牌，不论是苹果电脑还ipod都让消费者联想到的是最好的最创新的，所以苹果电脑价格是联想的好几倍，而ipod更是爱国者mp3的不知多少倍；正如swatch手表，简单的一块塑料石英表，除了在消费者心理有时尚的联想外，更重要的是它的设计是不断结合时代的潮流推成出新的；正如长虹“精显”的推出马上就一改其僵化与衰退的形象。就算没有在产品上没有多少的创新能力，在传播上也要让消费者感知到品牌是在不断成长与创新的，如爱多vcd的“我们一直在努力”，新飞冰箱的“没有最好，只有更好”，都是这样一个思路，这样才能创造出品牌溢价。毕竟，成长与创新是大多数人所不具备的，是稀缺的，是向往的。

打造高溢价品牌的符号识别
成功的品牌符号识别规划是创建强势大品牌的基础，也是产生品牌溢价的基础。正如当年TCL彩电面市时叫王牌，虽然也很有气势，但还是没有一种国际感与大品牌的感觉，而后来把TCL做为了品牌名与标志立马就给人一种国际大品牌的感觉，而康佳的konka也是如此这种策略。正如前不久海尔也重新设计了其英文标haier，也同样是为了给消费者一种国际感与大品牌的联想。
而同样有声商标的识别也能起到这种作用，当年的东芝TOSHIBA给国人上了第一课，而如今康佳也学会了“It is Konka”，“汇源—果汁”都是从声音上给消费者一种大品牌的联想，因为如此运用声音来传递品牌在以前与现在都还很少的，对消费者也是一种稀缺的联想，而当大家都运用声音来传播了，这种手段也就没有作用了。
同样品牌名也是如此，如honda,sony,panasonic从发音都会对消费者产生一种美好的天然的联想，马上就给人一种自然的国际大品牌的感觉，因为这种美好的天然的联想是稀缺。而当稀缺不再时，也要寻找新的稀缺，正如前几年很多服装品牌名都喜欢起一个国外的名字，但当大家都起国外的名字时，纯中国化的名字反到成了稀缺，能够在传播中让消费者眼前一亮。

三、坚持
将品牌核心价值真正刻入人的大脑之中是需要很长时间的，所以必须要坚持，只要你坚持自己的品牌核心价值，并使企业的整体价值活动都围绕这一主题展开。坚持、坚持，再坚持，一定能打造高溢价品牌。而且坚持也是一个大品牌的形象，消费者对“坚持”的联想也是稀缺的，毕竟在这个世界上有多少人能够坚持？坚持自己的理想，坚持自己的信念，人如此，企业品牌如此，坚持就会成功，世人也会信任与钦佩“坚持”的人与品牌。
前路漫漫，时间很短也很长，人们会因为机会成本而浮躁而彷徨。做人，做企业，做品牌，只要真的有信心，执着，找到自己品牌在消费者大脑中稀缺的金矿，坚持再坚持，意识中的金矿有朝一日肯定会变成现实中真正的金矿。

⑺ 市场营销中溢价定价是什么意思

溢价是指抄所支付的实际金额超过证袭券或股票的名目价值或面值。而在基金上，则专指封闭型基金市场的买卖价高于基金单位净资产的价值。

定价，是市场营销学里面最重要的组成部分之一，主要研究商品和服务的价格制定和变更的策略，以求得营销效果和收益的最佳。影响定价决策的因素包括企业的营销目标、成本、顾客、竞争对手和其他外部因素。

(7)住宅产品溢价的营销案例扩展阅读：

溢价计算公式为：少数股东权益=负债+股东（指母公司）权益+少数股东权益。总资产=负债+所有者权益（含并表母公司权益和少数股东权益）。

经营净收入=经营收入-经营费用-生产性固定资产折旧-生产税+

出租房屋净收入、出租其他资产净收入和自有住房折算净租金等。财产净收入不包括转让资产所有权的溢价所得。

人均可支配收入实际增长率= （报告期人均可支配收入/基期人均可支配收入）/居民消费价格指数-100%。

参考资料来源：网络-溢价

⑻ 关于溢价

产品溢价是指较正常竞争条件下所确定的市场价格为高的那部分价格。比如，一件普通衬衣的成本可能是50元，而一件高品质衬衣的成本可能是100元，如果前者定价100元，后者定价200元，则会被认为是正常定价，因为高品质产品理应收取更高的价格。然而，如果后者定价300元甚至更高，此时，我们说产品存在溢价。那么，为什么会存在溢价？在什么条件下消费者愿意而企业也能够获得溢价？溢价大小又是由哪些因素所决定和影响的呢？

持心理学分析思路的学者认为，由于市场信息不全，消费者对产品实际品质缺乏了解，多会依据“一分钱一分货”的信条对产品质量做出推断，即认为高价产品一定具有高的品质，由此，价格被作为判断质量高低的线索。有些学者进一步认为，即使消费者能够从市场上获取关于产品质量的信息，由于信息获取需要成本，或者由于习惯或惰性使然，消费者仍可能依据价格来推断质量。正由于价格和质量之间存在推断与被推断的关系，企业可能通过调查了解消费者的心理，通过影响消费者的品质预期来获得溢价。换言之，溢价被认为是企业影响和操纵的结果。

与此不同，持经济学分析思路的学者认为，消费者为确保其产品的品质，愿意支付溢价，但溢价的支付不一定是企业影响的结果，而是消费者理性思考使然。从消费者角度，溢价是其对企业提供质量担保的回报。只要消费者对产品质量不能确认，而企业承诺且确实提供一致的产品质量，消费者将愿意为此支付溢价。同时，溢价的存在，又为企业出售一致的和高品质的产品提供了刺激。正是上述两方面的结合，产生了溢价得以存在和维持的机制。

问题补充：
1,那么就是说溢价对于生产该产品的企业而言是一件好事

道理如此,不过要掌握好度,综合各方面因素,如果被消费者知道了,产品会失去竞争力,事得其反.

2,而如果买家购进一件有溢价的产品，则成本就变高了.

对的.但有一个前提,市场同类货物很容易获得,尤其质量也一定相同,而且价格相对较低.

不明白可以补充出来再问